새집 잔금일은 다가오는데 집주인은 “새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다”고 합니다.
이삿짐 예약과 새집 계약은 이미 끝났고, 보증금은 아직 들어오지 않았습니다. 이때 먼저 전출하거나 열쇠를 넘기면 해결이 빨라지는 것이 아니라, 내가 지켜온 권리가 약해질 수 있습니다.
전세계약 만료일이 지났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 일이 생길 수 있습니다. 집주인은 “이번 주에 대출이 나온다”, “새 세입자 잔금을 받으면 바로 보내겠다”, “집을 비워줘야 새 사람을 받을 수 있다”고 말할 수 있습니다.
세입자 입장에서는 새집 계약금과 잔금을 이미 약속했기 때문에 며칠만 늦어져도 큰돈이 비게 됩니다. 당장 이사하지 않으면 새집 계약을 잃을 수 있고, 먼저 이사하면 기존 집에서 확보한 대항력과 우선변제권이 흔들릴 수 있어 가장 불안한 시점입니다.
이 글은 지금 이사를 멈춰야 하는지, 무엇을 먼저 신청해야 하는지, 자금 공백은 얼마인지, 집주인에게 어떤 문구를 보내야 하는지를 행동 순서대로 정리합니다.
- 전세계약은 끝났는데 보증금이 입금되지 않았습니다.
- 집주인이 새 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다고 합니다.
- 새집 잔금일이나 이삿짐 예약일이 먼저 다가옵니다.
- 집주인이 열쇠와 비밀번호부터 넘겨달라고 합니다.
- 임차권등기명령을 신청했으니 바로 전출해도 되는지 궁금합니다.
- 보증금 일부만 받고 나머지를 기다리는 중입니다.
가상 사례: 보증금 2억 원이 묶인 박 씨의 자금 공백
박 씨의 기존 전세보증금은 2억 원이고 계약은 정상적으로 끝났습니다. 새집 잔금 1억 8,000만 원은 20일 뒤에 내야 하지만 집주인은 새 세입자 계약이 아직 안 됐다고 합니다. 박 씨는 보증금 중 2,000만 원만 돌려받았습니다.
새집에 필요한 돈 + 이사·임시거처 비용 + 단기대출 이자·수수료 − 현재 가진 현금 − 반환받은 보증금
임차권등기명령이나 반환보증 청구는 권리를 지키는 절차이지 새집 잔금일에 맞춰 즉시 현금을 지급하는 긴급대출이 아닙니다.
- 계약이 법적으로 종료된 날짜와 종료 통지 증빙을 확인합니다.
- 집주인에게 미반환 금액·지급기한·입금계좌를 문자나 내용증명으로 통지합니다.
- 최신 등기사항증명서에서 근저당·압류·가압류·경매개시·소유자 변경을 확인합니다.
- 보증금을 받거나 임차권등기가 완료되기 전에는 전출과 열쇠 전부 반환을 보류합니다.
- 반환보증 가입자는 사고 통지기한과 이행청구 요건을 확인합니다.
- 새집 잔금일을 조정하거나 대체자금의 이자·수수료를 계산합니다.
내 상황의 결론부터 확인하세요
- 임대차가 실제로 종료됐는지 먼저 확인합니다.
- 보증금 반환과 주택·열쇠 인도는 원칙적으로 동시에 진행할 관계입니다.
- 보증금을 받기 전에 먼저 전출하거나 주택을 완전히 인도하는 것은 위험할 수 있습니다.
- 열쇠 하나나 짐 일부만 남기는 편법으로 점유가 유지된다고 단정할 수 없습니다.
- 임차권등기명령은 신청이 아니라 등기부에 실제 등기가 완료돼야 합니다.
- 등기 완료 전에 점유를 잃으면 기존 대항력이 소멸할 수 있습니다.
- 새집 잔금일과 보증금 반환일 사이의 실제 자금 공백을 별도로 계산합니다.
목차
1. 계약이 실제로 종료됐는지 확인
임차권등기명령이나 반환보증 이행청구를 준비하기 전에 임대차계약이 실제로 종료됐는지 확인해야 합니다.
2. 보증금 반환과 주택 인도
임대차가 종료되면 임차인은 주택을 반환하고 임대인은 보증금을 돌려줘야 합니다. 두 의무는 일반적으로 동시에 이행할 관계로 다뤄집니다.
퇴거 점검·정산 → 보증금 실제 입금 확인 → 열쇠·비밀번호·출입수단 인도
3. 먼저 이사·전출할 위험
대항력은 주택 인도와 주민등록을 바탕으로 합니다. 보증금을 받지 못한 상태에서 주택을 완전히 비우고 전출하면 기존 대항력이 상실될 위험이 있습니다.
임차권등기명령 신청만으로 바로 점유와 주민등록을 포기할 수 있는 것은 아닙니다. 실제 등기사항증명서에 임차권등기가 기록됐는지 확인해야 합니다.
2025년 대법원은 임차인이 먼저 점유를 잃은 뒤 임차권등기가 완료된 경우 이미 상실한 대항력이 과거 시점으로 소급해 회복되는 것은 아니라고 판단했습니다.
4. 열쇠 반환 주의
모든 짐을 빼고 열쇠와 비밀번호를 임대인에게 넘기는 행동은 주택을 인도하거나 점유를 상실한 것으로 평가될 수 있습니다.
5. 보증금 일부 반환
일부를 받았다고 해서 나머지 보증금 권리를 포기한 것은 아닙니다. 보증금 일부라도 돌려받지 못했다면 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다.
일부 반환 확인 문구
임대인으로부터 ○○년 ○월 ○일 임차보증금 중 금 ○○원을 일부 반환받았으며, 이는 전체 보증금 반환채무 중 일부 변제입니다. 미반환 잔액은 금 ○○원이고, 임차인은 해당 잔액과 관련 권리를 포기하지 않습니다.
6. 새 세입자가 와야 준다는 경우
계약이 정상적으로 종료됐다면 새 임차인이 구해졌는지는 임대인의 반환의무에 자동으로 붙는 조건이 아닙니다. 새 세입자 보증금으로 반환하려는 것은 집주인의 자금조달 계획입니다.
구체적인 지급일과 자금계획을 서면으로 요구하고, 반환이 어렵다면 임차권등기·보증사고 통지·법적 회수절차를 준비하세요.
7. 미반환 직후 실행 순서
8. 임차권등기 신청과 완료
임차권등기명령 신청 방법에서 필요서류·비용·관할법원과 완료 확인방법을 확인하세요.
9. 보증 가입·미가입 대응
전세보증보험 이행청구 방법에서 HUG·HF·SGI별 사고 기준과 필요서류를 확인하세요.
10. 새집 잔금일 자금 공백
- 기존 임대인의 반환 가능일을 서면으로 받습니다.
- 새집 잔금일 변경 가능성과 특약을 확인합니다.
- 대출 실행일과 담보·보증조건을 확인합니다.
- 단기 대체자금의 이자·수수료를 계산합니다.
- 이사 지연 시 보관료·임시거처·추가 이사비를 계산합니다.
11. 자금 공백 계산기
생활비서 보증금 미반환 자금 공백 계산기
12. 대응 단계 점검기
생활비서 보증금 미반환 대응 점검기
종료됐고 증빙이 있음종료 날짜가 불확실함아직 계약기간이 남아 있음반드시 먼저 이사해야 함이사일이 임박함현재 집에 머물 수 있음등기부에서 확인함신청 또는 결정만 받음신청하지 않음가입함모름가입하지 않음
13. 최종 체크리스트
- 계약 종료일과 통지 도달 증빙을 확인했는가?
- 미반환 금액과 지급기한을 서면으로 요구했는가?
- 최신 등기사항증명서를 확인했는가?
- 점유와 주민등록을 유지하고 있는가?
- 열쇠·비밀번호 제공으로 점유관계가 바뀌지 않았는가?
- 일부 반환 잔액과 권리 유보를 기록했는가?
- 반환보증 가입 여부와 보증서를 확인했는가?
- 법원 결정이 아니라 임차권등기 완료를 확인했는가?
- 새집 잔금일과 자금 공백을 계산했는가?
- 계약서·송금내역·등기부·통지자료를 보관했는가?
생활비서의 결론
보증금을 못 받았을 때 가장 위험한 행동은 집주인의 “곧 보내겠다”는 말만 믿고 먼저 주택을 비우고 전출하는 것입니다. 신청 접수와 임차권등기 완료도 반드시 구분해야 합니다.
지금 해야 할 순서는 ① 계약 종료·미반환액 확정 ② 서면 반환 요구 ③ 점유·전입 유지 ④ 최신 등기 확인 ⑤ 임차권등기 완료 확인 ⑥ 보증청구 또는 소송 ⑦ 새집 자금 공백 관리입니다.
다음으로 확인할 내용
이사를 먼저 해야 한다면 임차권등기명령 신청 방법에서 필요서류·비용·관할법원과 실제 등기 완료 시점을 확인하세요.
공식 확인 자료
본 글은 일반적인 정보 제공과 보증금 미반환 대응 준비를 목적으로 하며 개별 임대차의 권리순위나 법률자문을 대신하지 않습니다.
이사·전출·열쇠 반환의 효과는 실제 점유관계, 주민등록, 임차권등기 완료시점과 다른 권리자의 순위에 따라 달라질 수 있습니다.
최종 검토일: 2026년 7월 31일 · 생활비서 편집팀
