계약이 깨진 것도 억울한데 내가 중개보수까지 부담해야 하는지, 이미 낸 돈은 중개사와 집주인 중 누구에게 돌려달라고 해야 하는지부터 나눠서 판단해야 합니다.
검토 기준일: 2026년 7월 31일
확인 자료: 국가법령정보센터, 찾기쉬운 생활법령정보, 한국소비자원, 대한민국 법원
작성·검토: 생활비서 편집팀
전셋집을 구하고 계약서에 서명한 뒤 계약금까지 보냈는데, 집주인이 “가족이 들어와 살아야 한다”, “집을 팔기로 했다”, “대출 문제가 생겼다”며 계약을 진행할 수 없다고 연락해 오는 경우가 있습니다.
세입자 입장에서는 이사 계획이 무너지고 새 집을 다시 구해야 하는 것도 힘든데, 중개사무소에서 “계약서는 이미 작성됐으니 복비는 내야 한다”고 말하면 억울함과 혼란이 더 커집니다.
이때 가장 먼저 해야 할 일은 계약금 문제와 복비 문제를 한꺼번에 섞지 않는 것입니다. 중개사에게 중개보수를 지급해야 하는지와, 집주인의 계약 불이행 때문에 발생한 실제 손실을 집주인에게 청구할 수 있는지는 서로 다른 문제입니다.
- 계약서에 서명하고 계약금까지 보냈는데 집주인이 취소했습니다.
- 중개사무소에서 계약이 성립했으니 복비를 내라고 합니다.
- 이미 복비를 냈는데 중개사는 돌려줄 수 없다고 합니다.
- 집주인은 계약금만 돌려주면 끝이라고 말합니다.
- 이사 예약금·대출 진행비·임시거처 비용까지 손해를 봤습니다.
가상 사례: 계약이 깨진 김 씨가 확인해야 할 돈
김 씨는 보증금 3억 원짜리 전세계약을 체결하고 계약금 3,000만 원을 보냈습니다. 예상 중개보수는 120만 원이었고, 이사업체 예약금 20만 원과 대출 관련 비용 15만 원도 이미 지출했습니다. 그런데 집주인이 가족 입주를 이유로 계약을 취소했습니다.
이미 낸 복비 + 이사 취소비 + 대출 진행비 + 임시거처 비용 + 그 밖의 증빙 가능한 지출 − 돌려받은 금액
이 금액이 모두 자동으로 배상되는 것은 아닙니다. 실제 지출, 집주인의 계약 불이행과의 인과관계, 예견 가능성과 계약서 내용을 각각 확인해야 합니다.
- 집주인에게 계약을 취소하는 이유와 날짜를 문자로 다시 확인합니다.
- 계약서의 해제·위약금·중개보수 관련 특약을 찾습니다.
- 중개사에게 복비를 누구에게, 얼마를, 어떤 근거로 청구하는지 서면으로 요청합니다.
- 계약금·복비·이사비·대출비용을 서로 섞지 말고 항목별로 계산합니다.
- 영수증과 이체내역을 모아 집주인에게 반환·배상 요구 금액과 기한을 보냅니다.
- 합의되지 않으면 1372 소비자상담, 관할 시·군·구청 또는 대한법률구조공단 상담자료를 준비합니다.
내 상황의 결론부터 확인하세요
- 계약 성립 후 임대인 사정으로 해제되더라도 중개사의 잘못이 없다면 중개보수는 발생할 수 있습니다.
- 중개보수는 원칙적으로 임대인과 임차인이 각자 부담합니다.
- 임대인이 계약을 이행하지 않았다면 임차인은 실제로 지급한 중개보수를 손해로 청구할 여지가 있습니다.
- 임대인이 양쪽 중개보수를 자동으로 모두 부담한다는 규정은 없습니다.
- 중개사의 고의·과실 때문에 계약이 무효·취소·해제되었다면 중개보수 지급 거절이나 반환을 검토할 수 있습니다.
- 계약서를 쓰지 않았더라도 구두 합의로 계약이 성립한 경우가 있습니다.
- 계약금, 위약금, 중개보수와 추가 손해는 각각 별도 항목입니다.
목차
1. 복비와 중개보수는 같은 말인가
일상에서 사용하는 ‘복비’의 법률상 표현은 중개보수입니다. 공인중개사법은 개업공인중개사가 중개업무에 관해 중개의뢰인에게 보수를 받을 수 있도록 정합니다.
주택 임대차 중개보수는 임대인과 임차인이 각각 부담하는 구조입니다. 한쪽이 다른 쪽의 중개보수까지 반드시 내는 것이 기본 원칙은 아닙니다.
세 관계를 따로 보세요
임대인 ↔ 공인중개사
임차인 ↔ 공인중개사
임대인 ↔ 임차인
“집주인이 취소했으니 중개사에게 복비를 안 내도 되는 것 아닌가요?”와 “복비를 냈다면 집주인이 무조건 대신 내야 하나요?”는 서로 다른 질문입니다.
2. 핵심은 두 가지 책임을 나누는 것
공인중개사에게 중개보수를 내야 하는가
계약이 성립했는지, 중개가 완성되었는지, 계약이 깨진 원인에 중개사의 고의나 과실이 있었는지를 봅니다.
내가 낸 중개보수를 임대인에게 청구할 수 있는가
임대인이 계약상 의무를 이행하지 않았는지, 실제 손해가 발생했는지, 그 손해와 계약 불이행 사이에 인과관계가 있는지를 봅니다.
“임대인이 취소했으니 복비를 낼 필요가 없다”와 “임대인이 양쪽 복비를 무조건 내야 한다”는 모두 일반화하기 어렵습니다.
3. 계약이 취소되면 중개보수도 없어지는가
공인중개사법 제32조는 중개업무에 대한 보수를 인정하면서, 공인중개사의 고의 또는 과실로 거래가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 예외로 둡니다.
중개사의 잘못이 아니라 임대인이나 임차인의 의사 또는 사정으로 계약이 해제된 경우에는 중개보수가 발생할 수 있습니다.
4. 계약서 작성 전 취소된 경우
계약서를 작성하지 않았다고 항상 계약이 성립하지 않은 것은 아닙니다. 계약은 당사자의 합의로 성립하며 구두 합의도 가능합니다.
다음 내용이 이미 합의되었는지 확인하세요.
- 임대차 목적물
- 보증금과 월세 조건
- 입주일과 계약기간
- 계약금 액수와 지급 여부
- 주요 특약
- 최종 계약 의사
가계약금만 보낸 경우에도 핵심 조건이 확정되었는지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 문자에 “계약서는 추후 작성”, “보증금·입주일 확정” 같은 내용이 있다면 중요한 자료가 됩니다.
5. 임대인 사정으로 계약이 깨진 경우
임대인이 계약 후 개인 사정을 이유로 입주를 거부하거나 목적물을 인도하지 않는다면 계약상 의무 불이행 문제가 될 수 있습니다. 민법 제390조는 채무자가 약속한 의무를 이행하지 않은 경우 손해배상을 청구할 수 있도록 정합니다.
임차인이 중개보수를 실제로 지급했고 임대인의 계약 불이행 때문에 그 비용이 무익한 지출이 되었다면 임대인에게 손해로 청구할 여지가 있습니다.
다만 자동으로 전액 인정되는 것은 아닙니다. 손해의 범위, 예견 가능성, 실제 지출과 인과관계가 문제될 수 있습니다.
임차인이 임대인에게 요청할 수 있는 항목 예시
- 반환받아야 할 계약금
- 계약·특약에 따른 위약금
- 실제로 지급한 중개보수
- 확정적으로 지출한 이사 준비비
- 그 밖의 직접적이고 입증 가능한 손해
6. 중개사에게 잘못이 있는 경우
계약이 깨진 원인이 공인중개사의 고의나 과실이라면 상황이 달라집니다.
- 임대인이 실제 소유자인지 확인하지 않은 경우
- 대리권이 없는 사람과 계약하도록 한 경우
- 근저당권·압류·신탁 등 중요한 권리관계를 설명하지 않은 경우
- 계약 조건을 당사자에게 다르게 전달한 경우
- 확인·설명의무를 소홀히 해 계약 목적을 달성하지 못한 경우
중개사의 고의·과실로 거래가 무효·취소 또는 해제되었다면 중개보수 지급을 거절하거나 이미 낸 금액의 반환을 요구할 수 있습니다. 별도의 재산상 손해가 생겼다면 손해배상도 검토할 수 있습니다.
7. 계약금과 복비는 별도 문제
8. 상황별 부담 기준표
9. 이미 낸 복비 반환·배상 요청 방법
1단계: 취소 사유를 문자로 확정
확인 문자 예시
“오늘 통화에서 임대인 측 사정으로 예정된 전세계약을 이행하기 어렵다고 말씀하셨습니다. 취소 사유와 계약금 반환일을 문자로 확인해 주세요.”
2단계: 상대방별 요구를 분리
- 공인중개사: 중개보수 산출내역, 영수증, 중개사 과실 여부
- 임대인: 계약금 반환, 특약상 위약금, 실제 발생한 손해
3단계: 실제 지출액을 서면 요청
임대인에게 보내는 요청문 예시
“귀하의 사정으로 임대차계약을 이행하지 못한다는 통지를 받았습니다. 이에 따라 제가 실제 지급한 중개보수 ○○원과 확인 가능한 추가 지출 ○○원이 발생했습니다. 계약금 반환과 별도로 위 손해에 대한 처리 의견을 ○월 ○일까지 서면으로 알려주시기 바랍니다.”
4단계: 합의서에 항목별로 적기
계약금, 위약금, 중개보수, 이사 준비비와 지급기한을 각각 적고 추가 청구 포기 문구의 범위도 확인합니다.
10. 증거와 분쟁 해결 순서
반드시 보관할 자료
- 임대차계약서와 특약
- 가계약금·계약금 이체내역
- 중개보수 영수증
- 중개대상물 확인·설명서
- 등기사항증명서와 신탁원부
- 취소 사유 문자·카카오톡·이메일
- 이사업체 계약금·청소비 등 실제 지출 영수증
합의가 안 될 때
- 상대방별 서면 요구 — 임대인과 중개사에게 각각 보냅니다.
- 1372 소비자상담 — 중개보수 과다징수와 설명의무 소홀 등 중개업체 분쟁을 상담합니다.
- 관할 시·군·구청 문의 — 중개보수 한도 초과나 공인중개사법 위반 의심사항을 문의합니다.
- 대한법률구조공단 132 상담 — 계약 불이행과 손해배상 범위를 상담합니다.
- 내용증명 — 취소 경위, 금액, 지급기한을 적습니다.
- 민사조정·지급명령·소액사건 — 3,000만원 이하 금전청구는 소액사건 대상이 될 수 있습니다.
11. 생활비서 중개보수 책임 판정기
법원의 판단을 대신하지 않는 1차 점검 도구입니다.
임대차계약 취소 중개보수 책임 판정기
계약 성립, 취소 주체, 중개사 과실과 복비 지급 여부를 확인합니다.
계약서 작성 주요 조건 합의·계약금 자료 있음 불분명 최종 합의 없음 임대인 임차인 쌍방 합의 불분명 임대인 개인 사정 임차인 개인 사정 중개사 설명 누락·잘못된 안내 소유권·근저당·신탁·대리권 문제 조건 불일치 모름 지급함 지급하지 않음 일부 지급 확인 필요 확보함 없음
12. 최종 체크리스트
- 계약서 또는 구두 합의 자료가 있는가?
- 가계약금·계약금 이체내역이 있는가?
- 누가 어떤 이유로 취소했는가?
- 중개사의 잘못이 계약 해제 원인인가?
- 중개보수 영수증이 있는가?
- 계약금·위약금·중개보수를 별도 계산했는가?
- 임대인과 중개사에게 각각 서면 요청했는가?
- 합의가 안 될 때 상담·조정·지급명령 순서를 정했는가?
생활비서의 결론
집주인 사정으로 전세계약이 취소돼도 중개사의 잘못이 없다면 임차인의 중개보수 의무가 남을 수 있습니다. 하지만 그 복비와 이사 취소비 등 실제 지출은 집주인의 계약 불이행으로 생긴 손해인지 별도로 검토할 수 있습니다.
따라서 지금 할 일은 ① 취소 이유를 서면으로 받고 ② 중개사와 집주인에게 요구할 돈을 분리하고 ③ 실제 지출 증빙을 모아 ④ 금액과 지급기한을 각각 통지하는 것입니다.
다음으로 확인할 내용
다음 글에서는 계약갱신청구권을 사용하거나 갱신계약서를 새로 작성할 때 중개보수가 발생하는 경우와 임대인·임차인의 부담 기준을 정리합니다.
공식 확인 자료
- 국가법령정보센터－공인중개사법 제32조
- 찾기쉬운 생활법령정보－주택임대차 중개보수와 중개사 책임
- 국가법령정보센터－민법 제390조
- 국가법령정보센터－민법 제393조
- 한국소비자원－1372 소비자상담 절차
- 법무부－대한법률구조공단 법률상담 안내
- 대한민국 법원－소액사건심판
본 글은 주택 임대차계약 취소 시 중개보수와 손해배상 구조를 설명하는 일반 정보입니다. 실제 결론은 계약 성립 여부, 취소 원인, 특약, 중개사의 고의·과실과 증거에 따라 달라집니다.
청구금액이 크거나 상대방이 책임을 부인하면 계약서와 증빙을 준비해 대한법률구조공단 132 등에서 개별 상담을 받으세요.
최종 검토일: 2026년 7월 31일 · 생활비서 편집팀 2026년 7월 30일 · 생활비서 편집팀
