보증금은 못 받았지만 새집 이사 날짜는 기다려주지 않습니다. 임차권등기명령을 신청했으니 지금 전출해도 될까요?
가장 중요한 답은 하나입니다. 신청서를 냈다는 사실이나 법원 결정문을 받았다는 사실만으로는 부족할 수 있습니다. 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 기재됐는지 확인한 뒤 이사해야 합니다.
전세계약은 끝났고 집주인은 보증금을 돌려주지 않습니다. 그런데 새집 잔금일과 이삿짐 예약일은 이미 정해져 있습니다. 주변에서는 “임차권등기명령만 신청하면 바로 나가도 된다”고 말하지만, 신청일·법원 결정일·실제 등기 완료일은 서로 다릅니다.
이 차이를 모르고 먼저 전출하거나 열쇠를 넘기면 종전에 확보한 대항력과 우선변제권이 약해질 수 있습니다. 2025년 대법원도 임차인이 점유를 잃은 뒤 임차권등기를 마쳤다면 이미 상실한 대항력이 과거로 소급해 회복되는 것은 아니라고 판단했습니다.
이번 글에서는 신청 자격, 관할법원, 필요서류와 비용뿐 아니라 언제 이사할 수 있는지, 일부 보증금만 남은 경우 어떻게 적는지, 보증기관 청구와 어떤 순서로 연결하는지까지 실제 행동 순서대로 정리합니다.
- 전세계약은 끝났는데 보증금 전부 또는 일부를 받지 못했습니다.
- 새집 잔금일 때문에 기존 집에서 먼저 나가야 합니다.
- 집주인이 “신청했으면 그냥 전출하라”고 말합니다.
- 법원 결정문을 받았지만 등기부에는 아직 표시가 없습니다.
- 임대인이 서류나 동의를 해주지 않을까 걱정됩니다.
- HUG·HF·SGI 이행청구 전에 임차권등기가 필요한 상황입니다.
- 보증금 일부만 받고 나머지 금액을 신청서에 어떻게 적을지 모르겠습니다.
가상 사례: 신청 다음 날 전출하려던 최 씨
최 씨는 보증금 2억 5,000만 원 중 2,000만 원만 돌려받았습니다. 새집 이사일이 열흘 뒤여서 월요일에 임차권등기명령을 신청했고, 집주인은 “접수했으니 화요일에 전출해도 된다”고 말했습니다.
미반환 보증금 + 신청비용 + 추가 서류비·대행비 + 이사 지연비용 + 단기대출 이자
임차권등기명령 자체의 법원 비용은 비교적 작지만, 신청이 늦어져 새집 잔금이나 임시거처 비용이 생기면 실제 손실은 훨씬 커질 수 있습니다.
- 계약 종료일과 보증금 미반환액을 정확히 확정합니다.
- 집주인에게 반환 요구와 지급기한을 문자 또는 내용증명으로 남깁니다.
- 주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군 법원을 확인합니다.
- 계약서·등기사항증명서·주민등록 자료·확정일자 자료를 준비합니다.
- 신청서에는 전체 보증금이 아니라 현재 반환받지 못한 금액을 정확히 적습니다.
- 신청 후 사건번호로 진행상태를 확인하고 보정명령이 오면 바로 대응합니다.
- 최신 등기사항증명서에 임차권등기가 실제 기재된 것을 확인한 뒤 전출과 열쇠 반환을 결정합니다.
내 상황의 결론부터 확인하세요
- 임대차가 끝난 후 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 경우 신청할 수 있습니다.
- 집주인의 동의나 협조는 신청요건이 아닙니다.
- 먼저 보증금 반환소송이나 지급명령을 받아야 신청할 수 있는 제도도 아닙니다.
- 관할은 임차주택 소재지의 지방법원·지원 또는 시·군 법원입니다.
- 신청 당시 주택에 계속 거주하고 있어도 신청할 수 있습니다.
- 신청 접수·법원 결정·등기 완료는 서로 다른 단계입니다.
- 전출은 등기사항증명서에 임차권등기가 기재된 뒤 검토합니다.
- 이미 점유를 잃은 뒤 등기한 경우 종전 대항력이 소급해 회복되지는 않습니다.
- 신청비용과 등기비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
- 임차권등기는 보증금을 자동으로 지급하거나 압류해 주는 제도가 아닙니다.
목차
1. 임차권등기명령은 무엇을 해결하는가
주택 임차인은 주택을 인도받고 주민등록을 유지해야 대항력을 계속 유지할 수 있습니다. 보증금을 받지 못한 채 먼저 이사하고 전출하면 기존 권리를 잃을 위험이 있습니다.
임차권등기명령은 법원의 명령에 따라 임차권을 등기부에 기재해, 등기 후에는 이사하더라도 종전에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도입니다.
2. 신청할 수 있는 두 가지 조건
임차권등기명령은 다음 두 조건을 모두 충족해야 합니다.
기존 임대차가 아직 종료되지 않았다면 먼저 정상 만료인지 중도해지 합의인지 확인하고 종료일을 서면으로 확정해야 합니다.
3. 일부 보증금만 못 받은 경우
임차권등기명령은 보증금 전액을 받지 못한 경우만을 위한 제도가 아닙니다. 일부라도 반환되지 않았다면 남은 금액을 기준으로 신청할 수 있습니다.
미반환액 계산 예시
원래 보증금 2억 5,000만 원 − 이미 받은 금액 2,000만 원 = 미반환 보증금 2억 3,000만 원
신청서에는 현재 돌려받지 못한 보증금액을 정확히 적고, 일부 반환 이체내역과 잔액 확인 문자를 함께 준비합니다.
4. 집주인 동의와 반환소송이 필요한가
임차권등기명령은 임대인의 동의를 받아 공동으로 신청하는 등기가 아닙니다. 임차인이 법원에 단독으로 신청할 수 있습니다.
보증금 반환 판결이나 지급명령을 먼저 받아야 하는 절차도 아닙니다. 다만 임차권등기만으로 임대인의 계좌나 부동산을 압류할 수 있는 것은 아니므로, 실제 회수를 위해 지급명령·소송과 강제집행이 필요할 수 있습니다.
5. 관할법원 확인 방법
관할은 임차인의 현재 거주지나 임대인의 주소지가 아니라 임차주택 소재지를 기준으로 합니다.
같은 시·군이라도 사건을 처리하는 법원이 다를 수 있으므로 신청서와 비용을 준비하기 전에 해당 법원에 사건 접수부서를 확인하는 편이 안전합니다.
6. 신청서에 적는 내용
신청서에는 당사자와 주택, 보증금과 신청 이유를 구체적으로 적어야 합니다.
- 사건의 표시
- 임차인과 임대인의 성명·주소 및 필요한 식별정보
- 대리 신청 시 대리인의 성명과 주소
- 임대차 목적물의 정확한 표시
- 주택 일부만 임차한 경우 해당 부분을 표시한 도면
- 전체 보증금과 현재 반환받지 못한 금액
- 계약 체결일·기간·종료 원인과 종료일
- 주택 인도일·전입신고일·확정일자
- 보증금 반환을 요구했으나 받지 못한 경위
7. 필요서류 준비
신청서 접수 후 주소·소유자·보증금·계약 종료 자료가 부족하면 보정명령이 나올 수 있습니다. 사건번호와 전자송달·우편을 계속 확인하세요.
8. 신청비용 계산
2026년 6월 공식 안내의 기본 계산은 다음과 같습니다.
2,000원 + 3,000원 + 31,200원 + 7,200원 = 43,400원
임대인이나 임차인의 수, 부동산의 수와 송달 상황에 따라 비용이 달라질 수 있습니다. 법무사·변호사에게 맡기면 대행보수와 서류발급비가 별도로 들어갑니다.
주택임대차보호법은 임차인이 임차권등기명령 신청과 이에 따른 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.
9. 신청부터 등기 완료까지
10. 언제 이사·전출할 수 있는가
실제 점유 유지 여부는 구체적인 사실관계로 판단됩니다. 가장 안전한 기준은 임차권등기가 실제 완료될 때까지 주택 인도와 주민등록을 유지하는 것입니다.
11. 등기 후에도 해야 할 일
임차권등기는 권리를 보전하는 절차이지 보증금을 자동으로 회수하는 절차가 아닙니다.
- 반환보증 가입자는 HUG·HF·SGI 이행청구 절차를 진행합니다.
- 보증 미가입자는 지급명령 또는 보증금 반환소송을 검토합니다.
- 집행권원을 확보하면 임대인 재산에 대한 강제집행을 검토합니다.
- 경매가 시작되면 배당요구종기와 권리신고를 확인합니다.
- 보증금을 받기 전에는 임차권등기 말소서류를 먼저 넘기지 않습니다.
대법원은 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행돼야 한다고 판단했습니다.
12. 신청비용 계산기
생활비서 임차권등기명령 신청비용 계산기
2026년 6월 공식 안내의 기본비용을 적용합니다.
13. 이사 가능 단계 점검기
생활비서 임차권등기·이사 단계 점검기
현재 실제 상태를 기준으로 선택하세요.
종료됐고 증빙이 있음 종료일이 불확실함 아직 종료되지 않음 아직 신청하지 않음 신청서 접수 완료 법원 결정문 수령 등기사항증명서에 임차권등기 확인 점유와 전입을 모두 유지 중 이사·전출 예정 이미 이사하거나 점유를 잃음 예 가입 여부 또는 요건 미확인 아니오
14. 최종 체크리스트
- 임대차가 실제로 종료됐는가?
- 계약 종료일을 증명할 자료가 있는가?
- 보증금 전부 또는 일부가 미반환 상태인가?
- 미반환 잔액을 정확히 계산했는가?
- 주택 소재지 관할법원을 확인했는가?
- 임대차계약서와 등기사항증명서를 준비했는가?
- 주민등록과 확정일자 자료를 준비했는가?
- 주택 일부를 임차했다면 도면을 준비했는가?
- 등기상 비주거용이면 실제 주거사용 자료를 준비했는가?
- 집주인의 동의 없이도 신청할 수 있음을 확인했는가?
- 신청 후 사건번호와 보정명령을 확인하고 있는가?
- 접수일과 결정일·등기 완료일을 구분했는가?
- 등기 완료 전 점유·전입을 유지하고 있는가?
- 최신 등기사항증명서에 임차권등기가 표시됐는가?
- 보증기관 이행청구의 추가요건을 확인했는가?
- 보증금을 받기 전 말소서류를 먼저 넘기지 않을 것인가?
생활비서의 결론
임차권등기명령에서 가장 중요한 것은 신청서 작성법보다 이사 시점을 잘못 판단하지 않는 것입니다. 신청 접수와 법원 결정만으로는 실제 등기 완료를 대신할 수 없습니다.
지금 해야 할 순서는 ① 계약 종료·미반환액 확정 ② 관할법원과 서류 준비 ③ 신청과 보정 대응 ④ 등기사항증명서에서 실제 임차권등기 확인 ⑤ 보증기관 요건 확인 ⑥ 이사·전출 ⑦ 이행청구 또는 지급명령·소송입니다.
다음으로 확인할 내용
임차권등기가 완료됐다면 전세보증보험 이행청구 방법에서 HUG·HF·SGI별 사고 기준·필요서류와 주택 명도 순서를 확인하세요.
공식 확인 자료
- 국가법령정보센터－주택임대차보호법
- 국가법령정보센터－임차권등기명령 절차에 관한 규칙
- 국가법령정보센터－대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결
- 찾기 쉬운 생활법령정보－임차권등기명령 신청
- 찾기 쉬운 생활법령정보－신청비용
- 대한민국 법원 인터넷등기소
본 글은 일반적인 임차권등기명령 신청과 이사 시점 확인을 위한 정보이며 개별 사건의 법률자문을 대신하지 않습니다.
실제 권리 유지 여부는 계약 종료, 점유·주민등록, 등기 완료시점, 선순위 권리와 법원의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
최종 검토일: 2026년 7월 31일 · 생활비서 편집팀
