전세사기 의심될 때 확인 순서｜등기부·보증보험·보증금 대응

1. 계약 전: 집·사람·돈을 따로 확인하세요

집: 등기부와 건축물 정보를 비교

• 표제부: 주소, 동·호수, 건물 용도가 실제 본 집과 같은지 확인합니다.
• 갑구: 현재 소유자, 압류·가압류, 경매개시, 신탁 여부를 봅니다.
• 을구: 근저당권의 채권최고액과 전세권 등 담보·임차 권리를 확인합니다.
• 다가구주택이라면 등기부만으로 보이지 않는 다른 임차인의 선순위 보증금이 있을 수 있어 별도 확인이 필요합니다.

신탁등기가 있으면 등기부 소유자만 보고 계약하지 말고 신탁원부와 처분 권한, 신탁사의 임대차 동의 여부를 확인해야 합니다. 설명이 복잡하거나 서류 제공을 피한다면 송금을 멈추는 것이 좋습니다.

사람: 임대인과 계약 권한 확인

• 등기부 소유자와 신분증 이름·사진을 직접 대조합니다.
• 대리인이 나오면 위임장, 인감증명서, 위임 범위를 확인하고 소유자에게 별도 연락합니다.
• 보증금은 원칙적으로 소유자 명의 계좌로 보냅니다. 제3자 계좌를 요구하면 이유와 법적 권한이 완전히 확인되기 전 송금하지 않습니다.
• 공인중개사 등록과 중개대상물 확인·설명서를 확인하되, 중개사가 있다는 사실만으로 안전을 보장받는 것은 아닙니다.

돈: 시세·선순위채권·보증금의 합을 보기

매매시세가 불분명한 신축 빌라나 다가구는 한 곳의 호가만 보지 말고 국토교통부 실거래가, 안심전세 앱, 인근 중개사 여러 곳의 거래 자료를 비교합니다. 보증금과 선순위 담보·임차보증금의 합이 주택 가치에 가까울수록 경매 때 전액 회수 위험이 커집니다.

2. 계약 후 잔금 전: ‘다시 발급’이 핵심입니다

계약할 때 등기부가 깨끗했어도 잔금 전까지 새 근저당이나 소유권 변동이 생길 수 있습니다. 잔금 당일 송금 직전 등기부를 다시 발급하고, 계약 당시 서류와 한 줄씩 비교합니다.

“잔금 다음 날까지 새 근저당을 설정하지 않는다”, “중대한 권리 변동이나 반환보증 가입 불가 시 계약금·보증금을 반환한다” 같은 특약은 분쟁 시 근거가 될 수 있습니다. 그러나 특약은 실제 등기 확인과 보증 심사를 대신하지 않습니다.

3. 이미 입주했다면 보호요건을 빠짐없이 확인하세요

• 주택 인도와 전입신고: 대항력의 기본 요건을 갖췄는지 확인합니다.
• 확정일자: 대항력과 함께 우선변제권을 확보하는 데 필요합니다.
• 전월세신고: 신고 대상 계약이라면 기한과 처리 여부를 확인합니다.
• 반환보증: 가입 가능 기간이 지나기 전에 HUG·HF·SGI 등 보증기관의 공식 조건을 확인합니다.
• 등기 변동: 임대인 변경, 추가 담보, 압류·경매 등 새로운 위험이 없는지 주기적으로 살핍니다.

HUG 안내에 따르면 대항력은 실제 거주와 전입신고를 통해 생기고, 우선변제권을 위해서는 확정일자도 필요합니다. 적용 시점과 우선순위는 계약·등기 상황에 따라 달라질 수 있으므로 이상이 발견되면 개별 상담을 받으세요.

4. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면

1. 계약 종료·갱신 거절 의사를 문자만이 아니라 내용증명 등 도달 사실이 남는 방식으로 알립니다.
2. 임대인 답변, 계약서, 이체내역, 등기부, 전입·확정일자 자료를 한 폴더에 모읍니다.
3. 반환보증에 가입했다면 보증기관에 사고·이행청구 시점과 서류를 확인합니다.
4. 계약 종료 후 보증금이 반환되지 않았다면 관할 법원의 임차권등기명령 요건을 상담합니다.
5. 경매·공매 통지를 받았다면 배당요구 종기를 놓치지 않도록 즉시 법률상담을 받습니다.

법제처 생활법령 안내상 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 경우 신청할 수 있고, 등기가 되면 이사 후에도 기존 대항력·우선변제권을 유지하는 제도입니다. 실제 신청 가능성과 이사 시점은 사건별로 확인해야 합니다.