전세 퇴거 원상복구는 집을 새것처럼 만드는 절차가 아닙니다. 입주 당시와 비교해 임차인이 실제로 변경하거나 통상적인 사용 범위를 넘어 훼손한 부분, 미납 관리비와 장기수선충당금을 항목별 증빙으로 정산하는 과정입니다.
전세 퇴거 원상복구 분쟁은 이삿짐을 거의 다 뺀 마지막 날 갑자기 시작되는 경우가 많습니다. 집주인이 누렇게 변한 벽지, 가구를 두었던 바닥 자국, 못 구멍과 청소 상태를 보여주며 수리비를 보증금에서 공제하겠다고 통보합니다.
세입자는 2년 동안 정상적으로 살면서 생긴 흔적이라고 생각하지만, 집주인은 입주 전 상태와 달라졌으니 전부 복구해야 한다고 말합니다. 이때 견적서 하나나 한쪽의 주장만으로 공제액이 자동 확정되는 것은 아닙니다.
판단의 출발점은 입주 당시 상태, 임차인이 직접 변경한 부분, 통상적인 사용을 넘은 훼손인지 여부, 계약 특약과 실제 수리 필요성입니다. 보증금 수리비 공제를 주장하는 쪽은 훼손과 비용의 근거를 구체적으로 제시해야 합니다.
이번 글에서는 벽지·장판·바닥·못 자국, 청소비, 옵션 시설 고장, 미납 관리비와 장기수선충당금 반환을 실제 금액으로 연결하고 퇴거 당일 무엇부터 확인해야 하는지 정리합니다.
- 집주인이 전체 도배비와 청소비를 보증금에서 공제하겠다고 합니다.
- 벽지 변색이나 가구 자국이 정상적인 생활 흔적인지 훼손인지 모르겠습니다.
- 입주 전 사진은 있지만 집주인은 당시에도 깨끗했다고 주장합니다.
- 견적서만 받았고 실제 수리 영수증이나 훼손 사진은 받지 못했습니다.
- 관리비에 포함해 낸 장기수선충당금을 어떻게 돌려받는지 모르겠습니다.
- 보증금에서 먼저 공제한 뒤 이의가 있으면 소송하라는 말을 들었습니다.
- 열쇠를 먼저 넘기면 남은 보증금을 바로 보내겠다는 약속을 받았습니다.
가상 사례: 집주인이 308만 원을 빼겠다고 한 이 씨
이 씨의 전세보증금은 3억 원입니다. 집주인은 전체 도배비 180만 원, 퇴거 청소비 40만 원, 바닥 수리비 70만 원과 미납 관리비 18만 원을 합해 308만 원을 공제하겠다고 했습니다. 관리사무소 확인 결과 이 씨가 대신 납부한 장기수선충당금은 72만 원이었습니다.
장기수선충당금은 보증금과 별개의 반환청구 항목이지만 당사자 합의로 함께 정산할 수 있습니다. 다투는 수리비를 임차인이 인정했다는 뜻이 되지 않도록 합의된 금액과 분쟁 중인 금액을 분리해 기록해야 합니다.
보증금 − 합의된 수리비 − 미납 관리비·공과금 − 그 밖의 합의 공제액 + 돌려받을 장기수선충당금
아직 다투는 벽지·청소·바닥 비용은 별도 칸에 기록하세요. 다툼이 있다는 사실과 집주인이 실제로 지급할 예정인 금액·날짜를 서면으로 남기는 것이 중요합니다.
- 입주 당시 사진·영상·하자 확인서와 현재 상태를 같은 위치·각도로 비교합니다.
- 집주인에게 항목별 훼손 사진, 공제 근거, 견적서와 실제 수리 예정 범위를 요청합니다.
- 정상 노후·변색과 임차인이 직접 낸 구멍·파손·오염을 분리합니다.
- 관리사무소에서 관리비 완납 여부와 장기수선충당금 납부확인서를 받습니다.
- 합의된 공제액과 아직 다투는 금액을 퇴거 정산 확인서에 따로 적습니다.
- 보증금 실제 입금을 확인한 뒤 열쇠·비밀번호·출입카드를 인도합니다.
- 전액을 받지 못하면 남은 금액과 지급기한을 서면으로 남기고 전출·임차권등기 필요성을 확인합니다.
내 상황의 결론부터 확인하세요
- 임차인은 자신이 설치하거나 훼손한 부분을 임대 당시 상태로 돌려놓을 의무를 부담할 수 있습니다.
- 정상적으로 거주하면서 생긴 노후·변색·마모는 통상 손모로 판단될 수 있습니다.
- 벽지·장판·못 자국은 종류나 개수만으로 일률적으로 결정되지 않습니다.
- 입주 당시 상태, 거주기간, 사용방법, 훼손 정도와 계약 특약을 함께 봅니다.
- 임차인이 임의로 설치한 선반·시트지·조명·벽걸이 장치 등은 철거나 복구 대상이 될 수 있습니다.
- 노후나 구조적 하자로 고장 난 기본시설과 임차인의 과실로 파손된 시설을 구분해야 합니다.
- 퇴거 청소비는 모든 계약에서 자동으로 발생하는 법정비용이 아닙니다.
- 견적서 한 장만으로 모든 공제액이 자동 확정되는 것은 아닙니다.
- 공동주택에서 임차인이 대신 납부한 장기수선충당금은 소유자에게 반환을 청구할 수 있습니다.
- 보증금 입금과 주택·열쇠 인도는 가능한 한 같은 일정으로 진행합니다.
목차
1. 전세 퇴거 원상복구는 어디까지 해야 하나
민법은 임대차에 차주의 원상회복 규정을 준용합니다. 다만 전세 퇴거 원상복구의 기준은 무조건 새것으로 교체하는 것이 아니라, 원칙적으로 임차인이 넘겨받은 당시 상태와 계약기간 중 실제 변경·훼손 내용을 비교하는 것입니다.
어떤 시설과 손모를 어느 범위까지 복구하기로 했는지 구체적으로 확인해야 합니다.
2. 통상 손모와 임차인 훼손의 차이
법원 공개판결에서는 임대인이 제출한 자료만으로 통상적인 손상 정도를 넘어 심하게 훼손됐다고 인정하기 어렵다는 이유로 원상복구비 공제를 받아들이지 않은 사례가 있습니다. 다만 개별 계약과 주택 상태가 다르므로 사진·특약·거주기간과 실제 수리 필요성을 함께 봐야 합니다.
통상 손모는 주택을 계약 목적에 맞게 정상적으로 사용하면서 시간의 경과에 따라 생기는 마모·노후·가치 감소를 말합니다. 반면 고의나 부주의, 통상적인 주거 사용 범위를 벗어난 사용으로 발생한 파손은 임차인의 복구책임으로 판단될 수 있습니다.
주택 원상복구에는 모든 사례에 적용되는 단일한 법정 감가상각표나 자동 공제표가 있는 것이 아닙니다. 같은 벽지 얼룩이라도 입주 당시 상태, 사용기간, 오염 원인과 범위에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
3. 벽지·장판·바닥·못 자국 판단
아래 내용은 자동적인 책임 결론이 아니라 실제 분쟁에서 우선 확인할 기준입니다.
부분 수리가 가능한지, 전체 교체가 실제 필요한지, 기존 자재의 노후도와 가치 증가를 함께 따져야 합니다.
4. 보일러·옵션 가전·시설물 고장
계약 존속 중 임대인은 주택을 사용·수익할 수 있는 상태로 유지할 의무를 부담합니다. 노후나 자체 결함으로 고장 난 기본시설과 임차인의 충격·침수·오사용으로 파손된 시설을 구분해야 합니다.
고장이 발생했을 때 임차인이 임대인에게 알리지 않고 장기간 방치해 손상이 확대됐다면 최초 고장의 책임과 확대된 손해의 책임이 다르게 판단될 수 있습니다. 고장 발견일, 통지일, 수리기사의 원인 진단을 보관하세요.
5. 입주 전부터 있던 하자 증명
퇴거 때 손상이 발견됐다는 사실과 그 손상이 임차인의 거주 중 새로 발생했다는 사실은 별개의 문제입니다. 입주 당시 자료가 없다면 누가 언제 손상시켰는지를 두고 다툼이 커질 수 있습니다.
입주 당시 남겨야 할 자료
- 각 방·거실·주방·욕실 전체 사진
- 벽지 얼룩·바닥 흠집·타일 균열 근접 사진
- 창문·방충망·문틀·수납장 작동 영상
- 보일러·에어컨·세탁기 등 옵션 작동 상태
- 누수·곰팡이·배수 상태
- 하자 목록을 보낸 문자나 이메일
- 임대인의 확인 답변과 수리 약속
원본 촬영일을 확인할 수 있도록 보관하고, 입주 직후 하자목록과 함께 임대인에게 보내 도달기록을 남기는 것이 좋습니다.
6. 퇴거 청소비 특약과 청소 상태
퇴거 청소비는 모든 임대차계약에서 자동으로 발생하는 법정비용이 아닙니다. 계약서에 구체적인 청소비 특약이 있는지, 일반적인 생활청소로 해결 가능한 상태인지, 전문 청소가 실제 필요한 정도인지 확인해야 합니다.
7. 전세 퇴거 원상복구 비용을 보증금에서 공제할 수 있나
임대차보증금은 미납 임대료·관리비, 임차인의 책임으로 생긴 원상복구비 등 임대차관계에서 발생한 채무를 담보하는 역할을 합니다. 실제로 인정되는 채권이 있다면 임대인은 해당 금액을 공제한 나머지 보증금을 반환할 수 있습니다.
그러나 임대인이 일방적으로 정한 금액이나 업체 견적서 한 장이 곧 확정채무가 되는 것은 아닙니다.
임대인이 제시해야 할 자료
- 입주 당시와 퇴거 당시 상태 비교사진
- 훼손 위치·범위와 발생 원인
- 임차인의 책임이라고 보는 근거
- 수리 또는 교체가 필요한 이유
- 견적서·영수증·공사내역서
- 부분 수리가 불가능한 이유
- 기존 시설의 사용기간과 상태
- 미납 관리비·공과금의 고지서와 납부내역
일부 공제를 인정하더라도 나머지 보증금 전체를 장기간 보류하는 것이 정당한지는 별도로 확인해야 합니다.
8. 관리비·전기·가스·수도 정산
관리비 고지서는 사용월과 청구월이 다를 수 있으므로 퇴거 후 청구될 사용료가 있는지도 확인해야 합니다.
미납액이 없다는 구두 안내만 받기보다 퇴거일 기준 정산서나 납부확인서를 발급받는 것이 좋습니다.
9. 장기수선충당금 돌려받기
공동주택관리법은 장기수선충당금을 해당 주택 소유자로부터 징수해 적립하도록 정하고 있습니다. 공동주택관리법 시행령은 사용자인 임차인이 대신 납부한 경우 소유자가 그 금액을 반환해야 하며, 관리주체는 임차인이 요구하면 납부확인서를 지체 없이 발급하도록 정합니다.
일반관리비와 장기수선충당금을 구분하고 관리사무소 납부확인서의 금액을 기준으로 정산하세요.
10. 퇴거 전 사진과 영상 촬영
퇴거 전에는 짐이 모두 빠진 상태에서 주택 전체와 세부 상태를 촬영합니다.
촬영 순서
- 현관에서 시작해 방 전체를 연속 영상으로 촬영합니다.
- 벽·천장·바닥·문·창문을 방마다 촬영합니다.
- 기존 하자와 수리한 부분을 근접 촬영합니다.
- 수도·배수·보일러·옵션 가전의 작동 상태를 촬영합니다.
- 전기·가스·수도 계량기 숫자를 촬영합니다.
- 열쇠·리모컨·카드키·주차증 등 반환물품을 촬영합니다.
- 공동점검 내용을 문자로 남깁니다.
훼손이 발견되면 현장에서 즉시 책임을 확정하기보다 사진을 남기고 견적과 계약내용을 확인한 뒤 서면으로 정산하는 편이 안전합니다.
11. 보증금 입금과 열쇠 반환 순서
- 퇴거일과 보증금 입금 시간을 먼저 정합니다.
- 현장점검 후 인정하는 공제액과 다투는 공제액을 구분합니다.
- 임대인이 반환할 최종 금액과 계좌를 문자나 확인서로 남깁니다.
- 입금을 확인한 뒤 주택·열쇠·카드키를 인도합니다.
- 정산서, 이체내역과 인도 확인을 함께 보관합니다.
점유·전입과 대항력 유지에 영향을 줄 수 있으므로 이사가 불가피하다면 임차권등기명령 등 권리보전 절차를 먼저 확인해야 합니다.
종료일에 보증금을 받지 못한 경우에는 전세보증금 못 받을 때 해야 할 일 에서 이사·전출·열쇠 반환 순서를 확인하세요.
12. 퇴거 정산 확인서 예시
보증금 입금과 퇴거 정산이 완료되면 정산내용을 간단한 확인서로 남기는 것이 좋습니다.
전세 퇴거·보증금 정산 확인서 예시
임대인 ○○○과 임차인 ○○○은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○호의 임대차계약 종료에 따른 정산내용을 다음과 같이 확인한다.
1. 전체 임차보증금: ○○○원
2. 양측이 합의한 공제액: ○○○원
3. 임차인에게 반환한 금액: ○○○원
4. 반환일과 이체계좌: ○년 ○월 ○일, ○○은행
5. 열쇠·카드키·주차증 반환: ○년 ○월 ○일 완료
별도 기재한 분쟁 항목을 제외하고 위 금액의 정산과 주택 인도를 확인한다.
임대인 서명: __________ 임차인 서명: __________
인정한 금액과 다투는 금액을 구분하고 미해결 항목에 관한 청구권을 유지한다는 내용을 명확히 적는 것이 좋습니다.
13. 보증금 퇴거 정산 계산기
양측이 합의한 원상복구비·관리비·기타 공제액과 임차인이 돌려받을 장기수선충당금을 입력하면
퇴거일의 잠정 반환액을 계산합니다.
분쟁 중인 금액은 자동으로 공제하지 않습니다.
전세 퇴거·보증금 잠정 정산 계산기
양측이 인정한 공제액과 아직 다투는 금액을 분리해 입력하세요.
원상복구 책임, 보증금 공제의 적법성,
장기수선충당금 반환액과 법적 지급액을 확정하지 않습니다.
14. 최종 체크리스트
입주 당시 자료
- 입주 당시 주택 전체 사진과 영상이 있는가?
- 기존 하자·흠집·오염을 근접 촬영했는가?
- 하자목록을 임대인에게 전달한 기록이 있는가?
- 보일러·가전·시설의 초기 작동상태를 확인할 수 있는가?
원상복구
- 임차인이 설치한 선반·시트지·조명 등을 철거했는가?
- 통상 손모와 별도 훼손을 구분했는가?
- 임대인이 주장하는 훼손의 원인과 범위가 명확한가?
- 부분수리가 가능한지 확인했는가?
- 견적서·영수증과 실제 공사범위를 확인했는가?
- 인정하는 수리비와 다투는 수리비를 구분했는가?
관리비와 장기수선충당금
- 퇴거일 기준 관리비 정산서를 받았는가?
- 전기·가스·수도 계량기와 최종 사용량을 촬영했는가?
- 장기수선충당금을 일반관리비와 구분했는가?
- 관리사무소에서 납부확인서를 발급받았는가?
- 임대인에게 장기수선충당금 반환을 청구했는가?
보증금과 주택 인도
- 전체 보증금과 공제항목을 정리했는가?
- 공제 항목별 근거와 증빙을 확인했는가?
- 최종 반환액과 입금일을 서면으로 확인했는가?
- 분쟁 중인 항목의 권리를 포기하지 않도록 구분했는가?
- 보증금 입금과 열쇠 인도를 같은 일정으로 정했는가?
- 열쇠·카드키·리모컨·주차증 반환내역을 기록했는가?
생활비서의 결론
전세 퇴거 원상복구는 집주인이 제시한 견적을 그대로 보증금에서 빼는 절차가 아닙니다. 입주 당시 상태, 임차인의 실제 변경·훼손, 통상적인 사용 흔적, 계약 특약과 비용 증빙을 항목별로 비교해야 합니다.
퇴거일에는 ① 같은 각도의 사진 촬영 ② 항목별 공제자료 확인 ③ 관리비·공과금 완납 확인 ④ 장기수선충당금 납부확인서 수령 ⑤ 합의액과 분쟁액 분리 ⑥ 보증금 입금 확인 ⑦ 열쇠 인도 순서로 진행하세요.
다음으로 확인할 내용
집주인이 합의되지 않은 수리비를 공제하고 보증금 일부를 돌려주지 않는다면 전세보증금을 못 받은 상태에서 전출·열쇠 반환 전에 해야 할 일에서 미반환액 통지와 임차권등기 순서를 확인하세요.
공식 확인 자료
- 국가법령정보센터－민법 제615조·제654조
- 대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661－임대 당시 상태와 원상회복 범위
- 수원지방법원 안양지원 2022. 9. 22. 선고 2021가소111108－통상 손상과 공제 증명 사례
- 국가법령정보센터－공동주택관리법 제30조
- 국가법령정보센터－공동주택관리법 시행령 제31조
- 찾기 쉬운 생활법령정보－장기수선충당금 반환 청구
- 찾기 쉬운 생활법령정보－주택임대차표준계약서
본 글은 일반적인 전세 퇴거와 정산을 위한 정보이며, 개별 원상복구 책임이나 보증금 공제액을 확정하지 않습니다.
실제 책임은 입주 당시 상태, 계약 특약, 훼손 원인, 거주기간, 증거자료와 당사자 합의 또는 법원의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
최종 검토일: 2026년 7월 31일 · 생활비서 편집팀 2026년 7월 26일 · 생활비서 편집팀
