새 세입자를 찾은 것도 아닌데 왜 중개보수를 또 내야 하는지 혼란스럽다면, 갱신청구권 사용 여부보다 공인중개사가 실제로 어떤 일을 했는지부터 확인해야 합니다.
검토 기준일: 2026년 7월 31일
주요 확인 자료: 국가법령정보센터, 찾기쉬운 생활법령정보, 국토교통부 부동산거래관리시스템, 서울특별시
작성·검토: 생활비서 편집팀
전세계약 만료를 앞두고 집주인과 세입자가 같은 집에서 2년 더 살기로 합의했습니다. 보증금은 그대로이거나 조금 올랐고, 부동산은 새 조건을 넣은 갱신계약서를 작성해 줬습니다.
그런데 계약서 작성이 끝난 뒤 임대인과 임차인 양쪽에 각각 중개보수가 청구되면 세입자는 “새 집을 소개받은 것도 아닌데 복비를 또 내야 하나요?”라는 생각이 들 수밖에 없습니다.
갱신계약서를 새로 썼다는 사실만으로 법정 중개보수가 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 당사자가 이미 모든 조건을 정한 뒤 중개사가 문서만 정리했는지, 아니면 보증금·기간·특약을 실제로 조정해 계약 성립을 알선했는지에 따라 판단이 달라집니다.
- 계약갱신청구권을 사용해 같은 집에서 2년 더 살기로 했습니다.
- 집주인과 보증금·기간을 이미 합의했는데 부동산이 계약서만 작성했습니다.
- 부동산이 보증금 인상폭이나 특약을 대신 조정했습니다.
- 새 계약서를 써줬다는 이유로 임대인과 임차인 양쪽에 복비를 청구했습니다.
- 법정 중개보수인지 단순 서류작성 비용인지 설명을 듣지 못했습니다.
가상 사례: 같은 집 재계약인데 94만 5천 원을 청구받은 이 씨
이 씨는 서울의 같은 전셋집에서 2년 더 살기로 했고, 보증금은 3억 원에서 3억 1,500만 원으로 올랐습니다. 집주인과 인상액은 이미 합의했지만, 부동산이 갱신계약서를 작성한 뒤 임차인에게 중개보수 94만 5천 원을 안내했습니다.
부동산이 인상폭과 특약을 실질적으로 조정했다면 중개보수가 인정될 가능성이 커집니다. 반대로 양 당사자가 모든 조건을 이미 확정했고 계약서에 옮겨 적는 업무만 했다면, 법정 중개보수 전액을 당연히 내야 한다고 단정하기 전에 실제 업무와 사전 약정을 확인해야 합니다.
갱신된 임대차 거래금액 × 지역별 상한요율 → 한도 안에서 실제로 약정한 금액
상한요율은 받을 수 있는 최고 한도일 뿐 자동 청구액이 아닙니다. 중개행위가 실제로 있었는지, 누가 중개를 의뢰했는지, 보수액을 언제 합의했는지를 먼저 확인해야 합니다.
- 이번 갱신이 계약갱신청구권 행사·합의 갱신·묵시적 갱신 중 무엇인지 계약서에 표시합니다.
- 보증금·기간·특약을 누가 먼저 정했고, 중개사가 어떤 조건을 조정했는지 날짜순으로 적습니다.
- 중개사에게 청구 명목이 법정 중개보수인지 별도 문서작성 비용인지 서면으로 요청합니다.
- 거래금액·적용 요율·상한액·실제 합의금액이 적힌 산출내역을 받습니다.
- 중개사무소 소재지의 시·도 조례와 비교하고, 상한을 실제 확정금액으로 오해하지 않습니다.
- 납부 전 영수증·현금영수증 또는 세금계산서 발급 여부와 부가가치세 포함 여부를 확인합니다.
내 상황의 결론부터 확인하세요
- 계약갱신요구권 행사 자체만으로 중개보수가 자동 발생하지는 않습니다.
- 임대인과 임차인이 직접 모든 조건을 합의했고 중개사가 거래를 알선·조정하지 않았다면 법정 중개보수 청구 근거를 먼저 확인해야 합니다.
- 공인중개사가 보증금·월세·기간·특약을 실제로 조정하고 계약 체결을 중개했다면 중개보수가 발생할 수 있습니다.
- 중개보수가 발생하는 경우에는 임대인과 임차인이 각자 자신이 의뢰한 중개에 대한 보수를 부담하는 구조입니다.
- 상한요율은 받을 수 있는 최고 한도이며, 당사자와 공인중개사가 그 범위 안에서 협의해 정합니다.
- 이미 합의된 조건을 계약서에 옮겨 적은 경우에는 어떤 업무를 제공했고 어떤 명목의 비용인지 서면으로 확인해야 합니다.
- 묵시적 갱신은 새 계약서를 반드시 작성해야 하는 제도가 아닙니다.
- 보증금이 증액되면 증액분 보호를 위해 갱신 내용을 서면으로 남기고 확정일자를 다시 받는 것이 중요합니다.
- 금액이 변동된 갱신계약이 임대차 신고 대상이라면 계약 체결일부터 30일 안에 신고해야 합니다.
목차
1. 전세계약 갱신의 세 가지 방식
묵시적 갱신과 합의 갱신은 계약갱신요구권 행사와 법적 효과가 같지 않습니다. 찾기쉬운 생활법령정보는 묵시적 갱신이나 합의에 의한 재계약은 갱신요구권을 사용한 것으로 보지 않는다고 설명합니다.
따라서 갱신계약서에는 단순히 ‘재계약’이라고만 쓰지 말고 갱신요구권 행사인지, 당사자 합의 갱신인지 구분해 적는 것이 좋습니다.
“같은 집에 계속 사니 복비는 절대 없다”도, “새 계약서를 작성했으니 무조건 법정 복비 전액을 내야 한다”도 모든 사례에 그대로 적용되는 답은 아닙니다. 실제 중개업무와 보수 약정이 핵심입니다.
2. 계약갱신청구권과 복비는 별도 문제
주택임대차보호법은 임차인이 일정한 기간 안에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 정합니다. 임차인은 이 권리를 1회 행사할 수 있고 갱신기간은 2년입니다.
그러나 주택임대차보호법은 갱신권을 사용하면 반드시 공인중개사를 거쳐야 한다거나 복비를 내야 한다고 정하지 않습니다.
판단 순서
갱신권 사용 여부 확인
→ 공인중개사의 실제 업무 확인
→ 중개 의뢰와 보수 협의 확인
→ 지역별 상한요율 확인
3. 복비가 발생하는 핵심 기준
공인중개사법에서 말하는 중개는 거래당사자 사이의 매매·임대차 등 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 의미합니다.
법원도 어떤 업무가 중개에 해당하는지는 공인중개사의 명칭이나 주관적 설명이 아니라 실제 행동을 객관적으로 보아 거래의 알선·중개로 볼 수 있는지 판단해야 한다고 봅니다.
중개행위로 볼 가능성이 커지는 업무
- 임대인과 임차인 사이에서 보증금·월세를 조정
- 갱신기간과 입주 조건을 협의
- 수리·원상복구·관리비 등 특약을 절충
- 당사자의 의사를 전달하며 계약 체결에 실질적으로 기여
- 중개대상물 확인·설명과 계약 체결 업무를 수행
중개 여부를 다시 확인해야 하는 업무
- 당사자가 모든 조건을 먼저 확정함
- 공인중개사는 계약서 양식에 내용을 입력함
- 조건 조정이나 의사 전달에 참여하지 않음
- 계약서 출력·서명 장소 제공만 함
4. 당사자끼리 직접 갱신한 경우
임대인과 임차인이 직접 연락해 갱신기간, 보증금과 특약을 모두 확정하고 공인중개사가 알선·조정에 참여하지 않았다면 갱신이라는 사실만으로 법정 중개보수가 자동 발생한다고 보기는 어렵습니다.
특히 보증금과 월세가 그대로인 묵시적 갱신은 새 계약서를 반드시 다시 작성해야 하는 제도가 아닙니다.
“이번 갱신에서 중개사무소가 실제로 알선하거나 조정한 업무는 무엇이며, 청구하시는 금액은 중개보수인지 별도 업무 비용인지 서면으로 알려 주세요.”
5. 중개사가 조건을 조정한 경우
임대인과 임차인이 보증금 인상폭이나 계약조건에 합의하지 못한 상태에서 공인중개사가 양쪽 의사를 전달하고 조건을 절충해 계약을 성립시켰다면 갱신계약도 중개행위로 평가될 수 있습니다.
이 경우 공인중개사는 중개의뢰인에게 중개보수를 청구할 수 있지만, 법정 상한을 무조건 받을 수 있는 것은 아닙니다. 상한 이내에서 실제 보수액을 서로 협의해야 합니다.
중개를 맡기기 전에 확정할 내용
- 중개사가 맡을 업무 범위
- 임대인과 임차인 각각의 보수액
- 부가가치세 포함 여부
- 보수 지급 시기
- 계약이 성립하지 않았을 때 비용 처리
6. 계약서만 작성해 준 경우
갱신조건을 임대인과 임차인이 이미 모두 합의한 뒤 기존 부동산에 계약서 작성만 부탁하는 경우가 있습니다.
이때는 ‘계약서를 작성했으니 중개보수 전액을 내야 한다’고 바로 결론 내리지 말고 실제 제공한 업무가 법률상 중개인지, 단순한 서류작성 보조인지 확인해야 합니다.
반대로 계약서만 작성했다고 표현했더라도 실제로 중개사가 임대료와 특약을 조정하고 계약 체결에 기여했다면 명칭과 관계없이 중개행위로 평가될 수 있습니다.
7. 복비는 임대인과 임차인 중 누가 내나
실제 중개가 있었다면 주택의 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받는 구조입니다.
따라서 갱신계약이라는 이유만으로 임대인이 임차인의 복비까지 모두 내거나, 임차인이 임대인의 복비까지 대신 내야 하는 것은 아닙니다.
“법정요율이므로 무조건 이 금액을 내야 한다”는 설명을 들었다면 지역 조례의 상한과 실제 합의된 요율을 구분해 확인하세요.
8. 갱신계약 중개보수 상한 계산
아래 표는 서울특별시 주택 임대차 중개보수 상한을 기준으로 한 예시입니다. 전국의 기본 구간은 유사하지만 실제 적용은 중개사무소 소재지 관할 시·도 조례를 확인해야 합니다.
월세 거래금액 계산
보증금 + 월세 × 100
다만 계산 결과가 5천만원 미만이면 보증금 + 월세 × 70
실제 중개보수는 계산된 상한보다 낮게 협의할 수 있습니다. 부가가치세가 별도로 청구되는지도 견적 단계에서 확인하세요.
9. 갱신청구권 사용 시 확인할 조건
- 행사 시기: 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 행사하는 것이 원칙입니다.
- 사용 횟수: 임차인은 1회 행사할 수 있습니다.
- 갱신기간: 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다.
- 임대료 증액: 갱신청구권 행사에 따른 갱신은 기존 차임·보증금의 5% 범위가 기준입니다.
- 증거: 문자·이메일·내용증명 등 행사 사실과 날짜를 남깁니다.
- 계약서 표시: 갱신요구권 행사인지 단순 합의 갱신인지 명확히 적습니다.
갱신요구 문자 예시
“현재 임대차계약의 종료일은 ○년 ○월 ○일입니다. 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사하여 2년 갱신을 요청합니다. 수신 여부를 확인해 주세요.”
10. 계약서·확정일자·임대차 신고
묵시적 갱신
묵시적으로 갱신된 경우에는 새 계약서를 반드시 작성할 필요가 없습니다. 기존 확정일자 계약서는 계속 보관해야 합니다.
보증금이 그대로인 서면 갱신
갱신기간, 갱신 방식과 변경된 특약만 명확히 적고 종전 계약서를 폐기하지 마세요.
보증금이 증가한 갱신
증액분에 대한 우선변제권을 확보하려면 증액된 내용을 서면으로 남기고 해당 계약서에 확정일자를 다시 받는 것이 중요합니다.
임대차 신고
신고대상 지역에서 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약을 체결하고 갱신 과정에서 보증금이나 월세가 변동되었다면 계약 체결일부터 30일 이내 신고 대상이 될 수 있습니다.
보증금과 월세 증감 없이 기간만 연장하는 갱신계약은 주택 임대차 계약 신고 대상에서 제외됩니다.
11. 중개보수 분쟁 대응 순서
- 실제 중개업무를 확인합니다.
조건 조정, 의사 전달, 확인·설명과 계약 체결 참여 내용을 정리합니다. - 청구 명목과 산출내역을 서면으로 요청합니다.
중개보수인지 계약서 작성 비용인지, 적용 거래금액과 요율이 무엇인지 확인합니다. - 지역별 상한요율을 확인합니다.
중개사무소 소재지 시·도 조례의 주택 임대차 요율을 확인합니다. - 협의한 보수 증거를 확인합니다.
문자, 견적서, 확인·설명서에 적힌 금액과 지급시기를 봅니다. - 관할 시·군·구청 중개업 담당부서에 문의합니다.
중개행위 여부나 초과보수 의심이 있으면 계약서와 청구서를 준비합니다. - 1372 소비자상담 또는 법률상담을 이용합니다.
반환 요구가 받아들여지지 않으면 증빙을 바탕으로 상담과 분쟁 해결을 검토합니다.
12. 생활비서 갱신계약 복비 판정기
아래 도구는 공인중개사의 실제 업무와 갱신조건을 기준으로 중개보수 발생 가능성, 확인할 자료와 서울 기준 상한을 함께 계산합니다.
전세갱신청구권·갱신계약 복비 판정기
법원의 최종 판단이 아닌 1차 점검용입니다.
계약갱신요구권 행사 임대인·임차인 합의 갱신 묵시적 갱신 잘 모름 아무 업무도 하지 않음 이미 합의된 내용을 계약서로만 작성 일부 의사 전달과 서류작성 보증금·기간·특약을 실제 조정하고 계약 성립에 기여 정확히 모름 금액·요율을 협의함 협의하지 않음 확인 필요
13. 최종 체크리스트
갱신 방식
- 계약갱신요구권 행사인가?
- 임대인·임차인의 합의 갱신인가?
- 묵시적 갱신인가?
- 갱신 방식과 행사 날짜를 문자·계약서에 남겼는가?
중개업무
- 누가 공인중개사에게 중개를 의뢰했는가?
- 공인중개사가 보증금·기간·특약을 조정했는가?
- 계약서 작성 외에 실제 알선행위가 있었는가?
- 확인·설명서와 공제증서 사본을 받았는가?
중개보수
- 업무 시작 전에 금액이나 요율을 협의했는가?
- 거래금액 계산이 정확한가?
- 중개사무소 소재지의 시·도 조례를 확인했는가?
- 상한요율과 실제 협의요율을 구분했는가?
- 부가가치세 포함 여부와 영수증 발급을 확인했는가?
보증금 보호
- 종전 확정일자 계약서를 보관하고 있는가?
- 보증금 증액분을 새 계약서에 적었는가?
- 증액분에 대해 확정일자를 다시 받았는가?
- 금액이 변동된 갱신계약의 임대차 신고를 확인했는가?
생활비서의 결론
계약갱신청구권을 사용했다는 이유만으로 복비가 자동 발생하는 것은 아닙니다. 공인중개사가 갱신조건을 실질적으로 조정하고 계약 성립을 알선했다면 중개보수가 발생할 가능성이 있지만, 당사자가 이미 합의한 내용을 문서로 정리한 경우에는 청구 근거와 사전 약정을 다시 확인해야 합니다.
따라서 ① 갱신 유형을 구분하고 ② 중개사의 실제 업무를 적고 ③ 청구 명목과 계산내역을 서면으로 받은 뒤 ④ 지역별 상한 안에서 실제 합의금액을 판단하는 순서가 맞습니다.
다음으로 확인할 내용
다음 글에서는 HF 전세지킴보증 대위변제 통지서를 받았을 때 통지서의 의미, 보증금 지급 전 준비서류와 임차인이 해야 할 순서를 정리합니다.
공식 확인 자료
- 국가법령정보센터－공인중개사법
- 국가법령정보센터－공인중개사법 시행규칙 제20조
- 국가법령정보센터－중개행위와 중개보수 관련 판례
- 찾기쉬운 생활법령정보－임대차계약의 갱신
- 찾기쉬운 생활법령정보－계약갱신요구권과 갱신계약
- 서울특별시－부동산 중개보수 요율표
- 국토교통부 부동산거래관리시스템－주택 임대차 계약 신고
