당장 새집을 구해야 하는 임차인에게는 답답한 상황이지만, 이사 통보만으로 기존 계약과 보증금 반환일이 자동으로 앞당겨지는 것은 아닙니다. 먼저 계약 상태와 집주인의 합의 조건을 돈과 날짜로 확정해야 합니다.
전세계약을 2년으로 체결했지만 갑작스러운 전근, 해외 발령, 결혼, 이혼, 자녀 전학이나 주택 구입 때문에 계약기간 중 먼저 이사해야 하는 일이 생길 수 있습니다.
임차인은 빨리 집을 빼주면 보증금도 바로 받을 수 있을 것이라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 최초 계약기간이 남아 있다면 임대인은 원래 만료일까지 계약이 유지된다고 주장할 수 있고, 새 임차인 모집과 중개보수 부담을 조기 종료 조건으로 제시할 수 있습니다.
여기서 중요한 것은 누가 법적으로 옳은지를 먼저 다투는 것이 아니라, 실제 종료일·새 임차인 계약의 기준·복비 부담·보증금 반환일과 실패했을 때의 처리까지 서면으로 합의하는 것입니다.
이번 글에서는 독자가 자기 계약의 유형을 구분하고, 중도해지로 생길 수 있는 실제 비용을 계산한 뒤 집주인과 무엇을 합의해야 하는지 행동 순서대로 정리합니다.
- 계약기간이 남았지만 회사 발령이나 가족 사정으로 먼저 이사해야 합니다.
- 집주인이 새 임차인을 구해야만 보증금을 준다고 합니다.
- 부동산 복비를 기존 임차인이 전부 내야 한다는 말을 들었습니다.
- 새 임차인이 계약금을 냈는데 대출이 거절될까 걱정됩니다.
- 집을 먼저 비우면 보증금을 주겠다는 구두 약속만 받았습니다.
- 묵시적 갱신이나 갱신요구권 계약인지 정확히 모르겠습니다.
- 새집 잔금과 기존 보증금 반환 사이의 자금 공백이 걱정됩니다.
가상 사례: 계약이 10개월 남은 김 씨의 실제 비용
김 씨는 보증금 3억 원, 월 관리비 20만 원인 전셋집에 살고 있습니다. 계약은 10개월 남았지만 회사 발령으로 두 달 뒤 이사해야 합니다. 집주인은 새 임차인의 잔금일에 계약을 끝내고, 새 계약 중개보수 상당액 99만 원을 김 씨가 부담하는 조건을 제시했습니다.
합의한 중개보수 + 계약 종료일까지의 월세·관리비 + 이중 이사비·보관비 + 새집 자금 이자 − 집주인이 부담하기로 한 금액
계산된 비용이 모두 법률상 자동 의무라는 뜻은 아닙니다. 임대인이 조기 종료에 동의하는 조건과 실제 사용·정산 비용을 구분해 합의해야 합니다.
- 계약서와 문자로 현재 계약이 최초 고정기간·묵시적 갱신·갱신요구권 계약 중 무엇인지 확인합니다.
- 집주인에게 이사 희망일이 아니라 합의 종료일과 보증금 반환일을 제안합니다.
- 새 임차인 계약서 작성일·계약금 지급일·잔금일 중 어떤 날을 종료 기준으로 할지 정합니다.
- 복비·관리비·공과금·원상복구 비용의 부담자와 상한액을 서면으로 적습니다.
- 새 임차인 계약이 취소되거나 잔금이 연기될 때 기존 합의가 어떻게 되는지 정합니다.
- 보증금 입금과 주택·열쇠 인도를 같은 일정으로 맞춥니다.
- 합의가 되기 전에는 새집 잔금일을 기존 보증금 반환 약속에만 의존해 확정하지 않습니다.
내 상황의 결론부터 확인하세요
- 기간이 정해진 최초 계약은 임차인의 개인 사정만으로 자동 중도해지되지 않습니다.
- 중도해지 특약, 임대인과의 합의 또는 별도의 법률상 해지 사유가 필요할 수 있습니다.
- 묵시적 갱신은 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있지만, 통지 도달 후 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.
- 계약갱신요구권으로 갱신한 계약도 원칙적으로 같은 3개월 규정이 적용됩니다.
- 당사자가 별도로 협상해 재계약한 경우에는 3개월 해지가 자동 적용된다고 단정하면 안 됩니다.
- 새 임차인을 구하는 것은 법률상 자동 의무가 아니라 합의해지의 조건이 될 수 있습니다.
- 나가는 임차인이 새 계약 중개보수를 반드시 부담해야 하는 법적 원칙은 없습니다.
- 다만 임대인이 중도해지에 동의하는 조건으로 중개보수 상당액을 요구할 수 있습니다.
- 새 임차인이 계약서를 썼는지, 계약금을 냈는지, 잔금을 냈는지에 따라 기존 계약 종료일이 달라질 수 있습니다.
- 보증금 반환일과 주택·열쇠 인도일은 가능한 한 같은 날로 정합니다.
- 보증금을 받지 못한 채 먼저 전출하면 대항력 유지에 문제가 생길 수 있습니다.
- 전화 합의만 믿지 말고 종료일·비용·보증금 반환 조건을 서면으로 남겨야 합니다.
목차
1. 먼저 현재 계약 상태를 구분해야 하는 이유
같은 “계약기간 중 이사”라도 현재 계약 상태에 따라 해지 방법과 보증금 반환 시점이 달라집니다.
계약서를 새로 작성했다는 이유만으로 무조건 최초 계약 또는 계약갱신요구권 계약이라고 단정할 수 없습니다. 갱신 과정에서 주고받은 문자, 계약서 문구와 실제 합의 내용을 함께 확인해야 합니다.
2. 최초 계약기간 중 일방적으로 나갈 수 있는가
계약기간을 2년으로 정했다면 특별한 사정이 없는 한 그 기간이 끝날 때 계약이 종료되는 것이 원칙입니다.
임차인이 이사를 나가겠다고 통보하거나 집을 부동산에 내놓았다는 사실만으로 계약이 종료되지는 않습니다.
최초 계약기간 중 종료하려면 일반적으로 다음 중 하나가 필요합니다.
- 계약서에 중도해지를 허용하는 특약이 있을 것
- 임대인과 임차인이 중도해지에 합의할 것
- 주택의 중대한 하자 등 별도의 법률상 해지 사유가 있을 것
- 그 밖에 계약서나 법률에 따라 해지권이 인정되는 사정이 있을 것
짐을 빼고 다른 집으로 이동했더라도 기존 계약이 종료되지 않았다면 계약상 의무와 보증금 반환 문제가 남을 수 있습니다.
3. 묵시적 갱신과 갱신요구권 계약의 해지
계약기간이 끝난 뒤 임대인과 임차인이 별다른 통지 없이 계속 거주했다면 묵시적 갱신이 성립했을 수 있습니다.
묵시적 갱신 상태에서는 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있지만, 계약은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 종료됩니다.
계약갱신요구권을 사용해 갱신한 계약에도 임차인의 해지 통지와 3개월 효력 규정이 적용됩니다.
반면 당사자가 보증금과 기간을 새로 협상해 일반적인 재계약을 체결했다면 그 계약을 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신과 동일하게 볼 수 있는지는 실제 계약 경위에 따라 달라질 수 있습니다.
4. 전근·결혼·실직은 자동 해지 사유인가
직장 전근, 해외 발령, 결혼, 이혼, 실직, 자녀 학교나 가족 간병은 임차인에게 매우 중요한 사정입니다.
그러나 이런 개인 사정이 발생했다는 이유만으로 모든 기간제 임대차계약을 즉시 종료할 수 있는 일반적인 권리가 자동 발생하는 것은 아닙니다.
주택의 중대한 하자나 임대인의 계약 위반을 이유로 해지를 검토한다면 하자 사진, 수리 요청, 임대인의 답변과 전문가 점검자료를 보관해야 합니다.
5. 새 임차인을 반드시 구해야 하는가
임차인이 중도해지를 요청하면 임대인이 “새 세입자를 구해 놓으면 보증금을 반환하겠다”고 말하는 경우가 많습니다.
새 임차인을 구하는 것이 임차인에게 자동으로 부과되는 법률상 의무라고 단정할 수는 없습니다. 다만 임대인이 조기 종료에 동의하는 조건으로 이를 요구할 수 있습니다.
이 경우 기존 임차인이 임의로 새로운 임차인을 확정할 수는 없습니다. 새 계약은 임대인과 새 임차인 사이에서 체결되므로 임대인이 보증금, 입주일, 신용상태와 계약조건을 검토하게 됩니다.
새 임차인의 계약서 작성일, 계약금 지급일, 잔금일과 입주일 중 어느 날 기존 계약이 종료되는지 서면으로 정하세요.
새 임차인 모집 합의에 넣을 내용
- 매물을 등록할 중개사무소
- 새 보증금과 임대조건을 결정할 사람
- 집을 보여줄 수 있는 요일과 시간
- 임대인이 후보자를 검토하고 답할 기한
- 새 계약이 체결된 것으로 보는 기준
- 새 임차인의 계약 취소 시 기존 합의의 처리
- 기존 임차인의 최종 종료일과 보증금 반환일
6. 중개보수는 누가 부담하는가
새 임대차계약의 중개의뢰인은 일반적으로 주택을 임대하려는 임대인과 새로 들어오는 임차인입니다.
따라서 기존 계약기간 중 나간다는 이유만으로 기존 임차인이 새 계약의 중개보수를 반드시 내야 하는 법률상 의무가 자동으로 발생하는 것은 아닙니다.
다만 임대인은 원래 계약기간 전에는 보증금을 반환할 의무가 없다고 주장하면서, 중도해지에 동의하는 조건으로 기존 임차인에게 중개보수 상당액을 부담하라고 요구할 수 있습니다.
기존 임차인이 비용을 부담하기로 했다면 “복비는 임차인이 부담한다”라고만 쓰지 말고 다음을 구체적으로 정합니다.
- 지급할 상대방이 임대인인지 중개사무소인지
- 정확한 금액 또는 상한액
- 새 계약 체결·잔금 수령 등 지급 조건
- 새 계약이 취소되면 비용을 부담하는지
- 영수증 또는 중개보수 지급확인서를 받을지
- 해당 비용 지급으로 중도해지 관련 정산이 끝나는지
앞으로의 계약서에는 미리 정할 수 있습니다
전근·대출 거절·반환보증 가입 불가와 중도해지 조건을 계약 단계에서 정하려면 전세계약 특약 문구 정리를 함께 확인하세요.
7. 보증금은 언제 돌려받을 수 있는가
별도 중도해지 합의가 없다면 임대인은 원래 계약기간이 끝날 때 보증금을 반환하면 된다고 주장할 수 있습니다.
중도해지에 합의했다면 합의한 종료일에 보증금 반환의무가 발생합니다. 문제는 종료일을 “새 세입자가 구해지는 날”처럼 불명확하게 정하는 경우입니다.
보증금 반환과 주택 인도는 일반적으로 동시이행 관계이므로 보증금 입금 확인과 짐 반출·열쇠 인도를 같은 일정으로 맞추는 것이 좋습니다.
보증금 반환일, 반환액, 송금계좌와 주택·열쇠 인도 시점을 합의서에 함께 적어야 합니다.
8. 임대료·관리비·공과금 정산
순수 전세계약이라면 월 임대료가 없지만, 반전세나 보증부월세라면 계약이 종료되는 시점까지의 차임 문제가 생길 수 있습니다.
기존 임차인이 먼저 이사했더라도 계약이 종료되지 않았다면 차임 부담이 계속된다고 임대인이 주장할 수 있으므로 합의 종료일과 마지막 차임일을 명확히 정해야 합니다.
비용을 보증금에서 공제한다면 공제 항목·금액·근거와 영수증을 서면으로 받아야 합니다.
9. 중도해지 합의서에 넣을 내용
중도해지 합의는 문자로도 증거가 될 수 있지만, 보증금이 크고 조건이 여러 개라면 별도의 합의서를 작성하는 편이 안전합니다.
전세계약 중도해지 합의서 예시
임대인 ○○○과 임차인 ○○○은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○호에 관한 임대차계약을 다음과 같이 합의해지한다.
- 기존 임대차계약은 ○○년 ○월 ○일 종료한다.
- 임대인은 임차인에게 미반환 임차보증금 금 ○○원을 ○○년 ○월 ○일 ○시까지 임차인 지정계좌로 반환한다.
- 임차인은 위 보증금 입금을 확인함과 동시에 주택을 인도하고 열쇠와 출입수단을 반환한다.
- 새 임차인 모집과 관련한 중개보수 상당액 금 ○○원은 ○○가 부담하며, 지급 조건은 ○○로 한다.
- 임대료·관리비·공과금은 ○○년 ○월 ○일까지 정산한다.
- 새 임차인의 계약 취소 여부는 위 제1항의 종료일과 제2항의 보증금 반환기한에 영향을 주지 않는다.
- 그 밖의 정산 항목은 별지에 적은 내용에 따른다.
위 문구는 새 임차인 계약과 관계없이 고정 종료일을 정하는 예시입니다. 임대인이 새 임차인의 잔금을 조건으로만 합의한다면 그 조건과 최종 기한을 실제 합의대로 수정해야 합니다.
합의서 필수 항목
- 기존 계약의 주소·계약일·보증금
- 합의 종료일
- 보증금 반환액·날짜·계좌
- 주택·열쇠 인도 시점
- 새 임차인 계약과 기존 계약 종료의 관계
- 중개보수 또는 합의비용의 부담자와 금액
- 차임·관리비·공과금·원상복구 정산
- 새 임차인 계약 취소 시 처리
- 임대인과 임차인의 서명 또는 날인
10. 새 임차인 계약이 취소된 경우
새 임차인이 계약금을 지급했지만 대출이 거절되거나, 계약을 해제해 잔금을 내지 않는 경우가 있습니다.
이때 기존 계약이 이미 확정적으로 종료됐는지, 새 임차인의 잔금 지급을 조건으로만 종료하기로 했는지가 중요합니다.
계약금만 받은 시점에 기존 임차인이 새집 계약을 확정하면 새 임차인의 대출 거절이나 계약 취소로 자금 공백이 생길 수 있습니다.
11. 보증금을 받기 전에 먼저 이사해야 하는 경우
임대인과 합의한 종료일이 됐는데도 보증금을 받지 못했다면 보증금 반환 문제는 일반적인 중도해지 협의 단계를 넘어갑니다.
보증금을 받지 않은 상태에서 주택을 완전히 비우고 전출하면 기존 대항력과 우선변제권 유지에 문제가 생길 수 있습니다.
계약 종료와 보증금 반환은 별개의 문제입니다. 이사가 필요하다면 임차권등기명령 등 권리보전 절차를 먼저 확인해야 합니다.
합의 종료일이 지났는데도 보증금이 반환되지 않았다면 전세보증금 못 받을 때 해야 할 일에서 이사·전출·열쇠 반환의 순서를 확인하세요.
12. 중도해지 상태 점검기
아래 점검기는 현재 계약 상태에 따라 먼저 확인할 중도해지 절차를 안내합니다. 법적 해지 가능성과 보증금 반환일을 확정하지 않습니다.
먼저 합의 종료일까지 예상되는 중개보수·월세·관리비·이사 관련 비용을 계산한 뒤, 기존 상태 점검기로 계약 유형과 합의 수준을 확인하세요.
생활비서 전세계약 중도해지 예상비용 계산기
합의 협상용 예상치입니다. 입력 금액이 법률상 자동 부담액을 의미하지 않습니다.
생활비서 계약 상태·합의 단계 점검기
실제 계약서와 임대인과의 합의 상태를 기준으로 선택하세요.
최초 고정기간 계약 중 묵시적 갱신 계약갱신요구권으로 갱신 당사자 합의 재계약 정확히 모르겠음 있음없음확인하지 못함 서면으로 동의함말로만 동의함 아직 동의하지 않음새 임차인 등 조건부 동의 아직 없음집을 보러 오는 단계 계약서·계약금 단계잔금·입주 확정새 임차인이 조건이 아님 정확한 날짜·금액이 있음새 세입자 구해지면 등 불명확정하지 않음 부담자·금액·조건을 정함임차인이 복비 부담 정도만 합의 합의 없음 먼저 이사·전출해야 함보증금과 동시에 인도 가능아직 모름
13. 최종 체크리스트
- 현재 계약이 최초계약·묵시적 갱신·갱신요구권 계약 중 무엇인지 확인했는가?
- 계약서에 중도해지 특약이 있는가?
- 전근·결혼·실직이 자동 해지 사유는 아니라는 점을 알고 있는가?
- 임대인이 중도해지에 명확하게 동의했는가?
- 구두 동의를 문자나 합의서로 정리했는가?
- 계약의 정확한 종료일을 정했는가?
- 새 임차인 모집이 종료의 조건인지 단순 협조사항인지 구분했는가?
- 새 임차인의 계약서·계약금·잔금 중 어느 시점이 기준인지 정했는가?
- 새 임차인 계약이 취소될 경우를 정했는가?
- 보증금 반환일·금액·계좌를 서면으로 정했는가?
- 보증금 반환과 주택·열쇠 인도를 같은 일정으로 맞췄는가?
- 중개보수가 자동적인 법적 의무인지 합의조건인지 구분했는가?
- 비용을 부담한다면 금액·지급 상대·조건을 정했는가?
- 마지막 차임·관리비·공과금 정산일을 정했는가?
- 퇴거 전 시설 상태를 사진과 영상으로 남길 계획인가?
- 보증금을 받지 못한 채 먼저 전출하지 않도록 준비했는가?
- 합의 종료 후 미반환 시 임차권등기와 반환청구 절차를 알고 있는가?
생활비서의 결론
전세계약 중도해지는 이사 의사를 알리는 것으로 끝나지 않습니다. 특히 최초 계약기간 중이라면 임대인이 조기 종료에 동의하는 조건과 새 임차인 계약 실패 시 처리까지 확정해야 보증금 반환일을 예측할 수 있습니다.
지금 해야 할 순서는 ① 계약 유형 확인 ② 합의 종료일 제안 ③ 새 임차인 계약의 종료 기준 확정 ④ 복비·관리비·공과금 계산 ⑤ 실패 시 처리와 최종 반환기한 명시 ⑥ 보증금 입금과 열쇠 인도의 동시 진행입니다.
다음으로 확인할 내용
중도해지 합의일이 지났는데 보증금을 받지 못했다면 전세보증금을 못 받은 상태에서 전출·열쇠 반환 전에 해야 할 일에서 임차권등기와 반환보증 청구 순서를 확인하세요.
공식 확인 자료
- 국가법령정보센터－주택임대차보호법
- 국가법령정보센터－민법
- 국가법령정보센터－공인중개사법
- 찾기 쉬운 생활법령정보－주택임대차계약의 갱신과 종료
- 찾기 쉬운 생활법령정보－임대차계약의 해지
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본 글은 일반적인 전세계약 중도해지 협의와 준비를 위한 정보이며, 개별 계약의 법률상 종료 여부나 보증금 반환일을 확정하지 않습니다.
실제 판단은 계약서 특약, 갱신 방식, 임대인의 동의, 주택 상태와 당사자 간 합의내용에 따라 달라질 수 있습니다.
최종 검토일: 2026년 7월 31일 · 생활비서 편집팀 2026년 7월 26일 · 생활비서 편집팀
