전세보증보험 이행청구는 계약 종료일에 자동 입금되는 서비스가 아닙니다. 보증사고 성립, 사고 통지, 임차권등기, 이행심사와 명도까지 가입기관의 순서에 맞춰 진행해야 합니다.
전세계약은 정상적으로 종료됐지만 집주인은 “새 세입자가 들어오면 주겠다”며 보증금을 돌려주지 않습니다. 임차인은 HUG·HF·SGI에 가입했으니 기관이 곧바로 대신 지급할 것이라고 기대하기 쉽습니다.
그러나 보증기관은 가입 상품과 보증기간, 계약 종료일, 보증사고 발생 여부, 대항력과 우선변제권, 임차권등기, 일부 반환액과 대출 잔액을 확인한 뒤 지급 여부와 금액을 심사합니다.
HUG와 HF는 대표적으로 임대차 종료 뒤 1개월이 지나도록 보증금이 반환되지 않은 경우를 보증사고로 안내합니다. HUG는 사고 통지와 이행청구에 별도 기한을 두고 있어 기다리기만 하면 안 됩니다.
이번 글에서는 기관별 절차를 하나로 섞지 않고, 내가 실제로 받을 가능성이 있는 금액과 먼저 상환될 대출, 임차권등기·전출·명도의 순서를 행동 중심으로 정리합니다.
- 계약이 끝난 지 한 달이 지났지만 보증금을 한 푼도 받지 못했습니다.
- 보증기관 이름은 알지만 대출보증인지 반환보증인지 모르겠습니다.
- 임차권등기명령은 신청했지만 등기부에는 아직 표시되지 않았습니다.
- 새집 이사일이 다가와 먼저 전출하거나 열쇠를 넘겨야 할지 고민입니다.
- 보증금 일부만 받았고 나머지를 청구할 수 있는지 궁금합니다.
- 전세대출이 남아 있어 보증금이 내 계좌로 얼마나 들어오는지 모르겠습니다.
- 집주인이 바뀌었거나 경매가 시작돼 어떤 서류를 내야 할지 모르겠습니다.
가상 사례: 보증금 2억 5,000만 원이 묶인 박 씨의 예상 수령 구조
박 씨는 HUG 반환보증의 보증금액이 2억 5,000만 원이고, 계약 종료 후 1개월이 지나도록 전액을 받지 못했습니다. HUG 보증부 전세대출 잔액은 1억 4,000만 원이며, 당사자 사이에 확인된 미납 관리비는 30만 원입니다.
이 사례는 HUG 보증부대출이 남아 있는 경우 금융기관에 우선 지급될 수 있다는 구조를 보여주는 단순 예시입니다. 실제 지급액은 상품 약관, 보증금액, 일부 반환액, 대출 구조와 기관 심사에 따라 달라집니다.
이행심사 기준액 = 미반환 보증금과 보증서상 보증금액 중 작은 금액
임차인 계좌 단순 예상액 = 이행심사 기준액 − 금융기관 우선상환액 − 확인된 공제액
지연이자·소송비용·보증한도를 넘는 금액까지 자동으로 지급되는 것은 아닙니다. 대출을 새집으로 옮길 예정이라면 기존 대출 상환방식도 별도로 협의해야 합니다.
- 보증서·보험증권에서 HUG·HF·SGI, 정확한 상품명, 보증기간과 보증금액을 확인합니다.
- 계약 종료일과 종료 통지가 임대인에게 도달한 날짜를 증빙합니다.
- 보증사고 발생일과 기관별 사고 통지·이행청구 마감일을 달력에 적습니다.
- 임차권등기명령을 신청하고 기관이 요구하는 결정문 또는 실제 등기 완료 상태를 확인합니다.
- 전체 보증금·일부 반환액·미반환액·전세대출 잔액·미납 정산액을 분리해 계산합니다.
- 기관 담당자와 이행청구 제출서류, 명도일, 열쇠 인도와 지급일을 서면으로 확인합니다.
- 임차권등기와 기관의 권리보전 절차를 확인하기 전에 먼저 전출하거나 열쇠를 넘기지 않습니다.
내 상황의 결론부터 확인하세요
- 먼저 본인이 가입한 기관·상품·보증기간과 보증금액을 보증서에서 확인합니다.
- 계약이 적법하게 종료됐다는 증빙이 있어야 합니다.
- HUG와 HF는 일반적으로 계약 종료 후 1개월 미반환 등을 보증사고로 안내합니다.
- 임차권등기 신청과 실제 등기 완료를 구분해야 합니다.
- 보증기관의 확인 없이 먼저 전출하거나 열쇠를 반환해서는 안 됩니다.
- HUG는 임차권등기를 마친 뒤 이행청구하고, 대위변제금 수령 전 주택 명도가 필요합니다.
- HF는 반환채권 양도 절차가 완료됐는지도 확인해야 합니다.
- SGI는 보험증권과 약관에 따른 사고 통지·보험금 청구 절차를 진행합니다.
- 연체 차임·관리비 등은 지급액에서 공제될 수 있습니다.
- 보증 범위를 벗어난 금액, 이자와 지연손해금까지 모두 지급되는 것은 아닙니다.
목차
1. 먼저 가입기관과 보증서를 확인해야 하는 이유
흔히 모두 전세보증보험이라고 부르지만 실제로는 HUG 전세보증금반환보증, HF 전세지킴보증, SGI 전세금보장 관련 보험 등 상품과 약관이 서로 다릅니다.
전세자금대출을 받을 때 보증기관 이름을 봤다고 해서 반드시 보증금반환보증까지 가입한 것은 아닙니다. 대출 상환을 보증하는 전세자금보증과 임대인의 보증금 반환을 보장하는 반환보증은 별개의 상품일 수 있습니다.
보증서나 보험증권에서 상품명과 보증채권자, 보증대상 채무와 보증금액을 직접 확인해야 합니다.
2. 전세보증보험 이행청구의 공통 흐름
기관마다 서류와 세부 단계는 다르지만 일반적인 진행 구조는 다음과 같습니다.
3. HUG 전세보증금반환보증 이행청구
HUG는 전세계약 해지 또는 종료 후 1개월 동안 정당한 사유 없이 보증금을 반환받지 못한 경우와, 경매·공매 배당 후 보증금을 받지 못한 경우를 대표적인 보증사고로 안내합니다.
HUG 주요 제출자료
- 보증채무이행청구서
- 명도 및 퇴거 예정 확인서
- 계좌입금의뢰서와 지급계좌 사본
- 전세계약서와 갱신계약서
- 주민등록등본·초본
- 임차권등기가 기재된 등기사항전부증명서
- 주택임차권등기명령 결정문
- 전세보증금 입금내역
- 관리비·임대료 완납 확인자료
- 전입세대 열람자료
- 계약 종료·해지를 증명하는 서류
- 경·공매 사고라면 채권신고·배당요구 자료와 배당표
다만 임차권등기가 완료되기 전에 먼저 주택을 비우라는 뜻은 아닙니다. 임차권등기와 이행심사를 진행한 뒤 담당자와 이사일·열쇠 인도·지급일을 협의해야 합니다.
4. HF 전세지킴보증 이행청구
HF 전세지킴보증은 임대차계약 종료 후 1개월이 지나도록 보증금을 받지 못한 경우와, 경매·공매 배당절차 종료 후 보증금 전부 또는 일부를 받지 못한 경우를 보증사고로 안내합니다.
HF의 현재 안내는 계약 만료 직후 임차권등기명령을 신청하고, 가입 때 반환채권 양도를 하지 않았다면 이행청구 전에 채권양도 계약과 임대인 통지를 완료한 뒤, 계약 만료 1개월 후 사고 신고와 이행청구를 진행하도록 설명합니다.
HF는 인터넷금융서비스와 스마트주택금융 앱을 통해 이행청구 기본요건 자가진단을 제공하지만, 자가진단 결과만으로 지급 여부가 확정되지는 않습니다.
보증서에서 HF 반환보증 가입 여부와 보증번호를 확인하고, HF 또는 취급 금융기관에 사고 통지·채권양도·이행청구 절차를 구체적으로 확인하세요.
5. SGI 전세금보장보험 보험금 청구
SGI 가입자는 본인의 보험증권과 약관에서 보험사고 정의, 사고 통지기한과 보험금 청구서류를 먼저 확인해야 합니다.
상품명과 가입경로에 따라 보험계약자·피보험자·보험금 수익자, 보상한도와 권리보전 절차가 달라질 수 있으므로 SGI 보상 담당부서의 최신 안내를 기준으로 진행합니다.
HUG나 HF의 사고기준·서류·명도 순서를 SGI 계약에 그대로 적용하지 말고 보험증권 번호를 준비해 개별 계약의 청구요건을 확인하세요.
SGI 청구 전 확인사항
- 보험증권 번호와 정확한 상품명
- 보험계약자·피보험자·보험금 수익자
- 보험기간과 보상한도
- 보험사고의 정의와 통지기한
- 임차권등기 또는 전세권 관련 요구사항
- 주택 명도와 열쇠 인도 시점
- 보증금반환채권 양도·대위 서류
- 담당 보상부서가 요구하는 추가서류
상품구조와 가입경로에 따라 사고요건과 제출서류가 달라질 수 있으므로 다른 사람의 HUG 청구서류 목록을 그대로 준비해서는 안 됩니다.
6. 공통 필요서류와 기관별 추가서류
다음은 여러 기관에서 공통적으로 확인할 가능성이 높은 자료입니다. 실제 제출목록은 담당기관의 최신 안내를 기준으로 준비해야 합니다.
기관마다 임차권등기, 반환채권 양도, 주택 명도와 대출 상환에 관한 절차가 다를 수 있으므로 다른 기관의 서류 목록을 그대로 사용해서는 안 됩니다.
7. 계약 종료 증빙이 중요한 이유
이행청구에서 자주 지연되는 부분은 계약이 실제로 언제 종료됐는지 입증하는 문제입니다.
계약 종료 시점이 불분명하다면 전세 계약 만료 통보와 묵시적 갱신·내용증명을 먼저 확인하세요.
전화로만 종료를 합의했다면 보증기관이 계약 종료를 확인하기 어려울 수 있습니다. 통화 내용을 문자나 이메일로 다시 확인하고 임대인의 답변을 보관하는 것이 좋습니다.
8. 임차권등기·전출·명도 순서
반환보증 청구 과정에서 가장 혼동하기 쉬운 부분은 임차권등기, 전출과 주택 명도의 순서입니다.
임차권등기와 기관별 권리보전 절차가 완료되지 않은 상태에서 먼저 전출하거나 열쇠를 반환하면 보증기관의 구상권 행사에 문제가 생길 수 있습니다.
보증금을 못 받은 상태에서 이사해야 할 때의 기본 위험은 전세보증금 못 받을 때 해야 할 일에서 다시 확인할 수 있습니다.
9. 일부 반환·대출·관리비가 있는 경우
보증금 일부만 반환된 경우
임대인이 보증금 일부만 반환했다면 전체 보증금, 반환받은 금액과 미반환 잔액을 구분한 내역을 제출합니다.
보증기관의 지급대상은 가입한 보증금액과 실제 미반환 금액, 약관상 공제액 등을 기준으로 심사됩니다.
전세자금대출이 남아 있는 경우
반환보증금이 임차인 계좌로 전액 입금되는지, 대출금부터 상환하고 남은 금액만 지급되는지는 대출·보증 결합구조와 기관 안내에 따라 달라질 수 있습니다.
대출을 새집으로 옮길 계획이라면 기존 대출을 상환할지, 목적물 변경으로 유지할 수 있는지 금융기관과 미리 확인해야 합니다.
임대료·관리비가 미납된 경우
월세, 관리비, 공과금과 확인된 원상복구비 등이 남아 있다면 이행금액에서 공제되거나 추가 정산자료가 요구될 수 있습니다. 임대인과 다툼이 있는 금액은 합의 없이 임의로 인정하지 말고 증빙을 제출하세요.
10. 실제 보증서 종류 판별기
기관명만 보고 보증 종류를 단정하지 말고 상품명, 보증 목적, 보증채권자·피보험자와 별도 반환보증금액을 함께 확인하세요.
대출보증·반환보증 서류 사전 판별기
기관명보다 보증 목적·채권자·보증금액 문구를 함께 확인하세요.
11. 반환보증 보호 공백 계산기
전체 보증금, 이미 돌려받은 금액, 반환보증서에 적힌 보증금액과 대출잔액을 입력하면 미반환 보증금과 단순 보호 공백을 계산합니다.
반환보증 보호금액·공백 계산기
보증서에 실제로 적힌 금액을 입력해 단순 구조를 확인합니다.
12. 전세보증보험 이행청구 예상금액 계산기와 준비 점검기
먼저 보증서상 금액, 일부 반환액과 대출 우선상환액을 넣어 예상 이행기준액과 임차인 계좌 단순 예상액을 계산한 뒤 준비 점검기를 이용하세요.
생활비서 반환보증 예상 이행금액 계산기
기관의 실제 지급 승인과 지급액을 확정하지 않는 사전 계산입니다.
생활비서 HUG·HF·SGI 이행청구 준비 점검기
가입한 보증서와 실제 계약 상태를 기준으로 선택하세요.
HUG 전세보증금반환보증 HF 전세지킴보증 SGI 전세금보장 관련 보험 정확히 모르겠음 보증서·보험증권에서 확인함 전세대출 보증만 확인됨 확인 필요 종료됐고 증빙이 있음 종료일·도달일이 불분명함 아직 종료 전 지났고 보증금이 미반환됨 일부만 반환됨 아직 기간 전 또는 미확인 등기부 기재 완료 신청·결정 단계 아직 신청하지 않음 아직 점유·전입 유지 중 기관과 협의 후 명도함 기관 확인 전 이미 전출·인도함 남아 있음 대출 없음 또는 모두 상환 확인 필요 진행 중 아님 확인 필요
13. 최종 체크리스트
가입·계약
- 반환보증 기관·상품명·보증번호를 확인했는가?
- 보증기간이 갱신계약까지 이어지는가?
- 보증금 전액이 보증되는지 보증금액을 확인했는가?
- 최초 계약서와 모든 갱신계약서를 준비했는가?
- 실제 보증금 송금내역을 준비했는가?
계약 종료·사고 통지
- 계약이 적법하게 종료됐는가?
- 종료 통지가 임대인에게 도달한 날짜를 증명할 수 있는가?
- 묵시적 갱신이면 해지 통지 후 3개월이 지났는가?
- 기관이 정한 보증사고 발생시점을 확인했는가?
- 보증기관 또는 담당지점에 사고 사실을 통지했는가?
권리보전·명도
- 보증금을 받기 전에 먼저 전출하지 않았는가?
- 임차권등기 신청과 실제 등기 완료를 구분했는가?
- 최신 등기부에서 임차권등기를 확인했는가?
- HF라면 반환채권 양도 완료 여부를 확인했는가?
- 명도·열쇠 인도·지급일을 담당자와 협의했는가?
- 명도확인서와 열쇠 인도 증빙을 준비했는가?
금액·대출·경매
- 전체 보증금·일부 반환액·미반환액을 계산했는가?
- 연체 임대료·관리비와 다투는 공제액을 구분했는가?
- 전세대출 상환방식과 실제 수령액을 확인했는가?
- 경매·공매가 있다면 배당요구 종기를 확인했는가?
- 배당표·채권신고 자료와 보증기관 지급액이 중복되지 않는가?
- 보증대상 밖의 금액을 별도로 계산했는가?
생활비서의 결론
전세보증보험 이행청구는 반환보증에 가입했다는 사실만으로 끝나지 않습니다. 가입기관·상품·보증금액을 확인하고, 계약 종료와 사고 발생을 증명하며, 임차권등기와 명도 순서를 기관 안내에 맞춰야 합니다.
진행 순서는 ① 보증서 확인 ② 계약 종료 증빙 ③ 보증사고일·통지기한 계산 ④ 임차권등기 ⑤ 미반환액·대출잔액 계산 ⑥ 이행청구와 보완심사 ⑦ 담당자와 명도·열쇠·지급일 동시 조정입니다.
다음으로 확인할 내용
HF 전세지킴보증의 지급 이후 대위변제 통지를 받았다면 HF 전세지킴보증 대위변제 통지서 대응 순서에서 임대인·임차인별 후속 절차를 확인하세요.
공식 확인 자료
- HUG－전세보증금반환보증 사고 정의와 이행청구
- HUG－전세보증금반환보증 이행청구 절차
- HUG－약관 및 보증사고 통지·이행청구 기한
- HF－전세보증금 반환 청구 절차·서식·자가진단
- 국가법령정보센터－주택임대차보호법 제3조의3
- SGI서울보증－공식 홈페이지
본 글은 반환보증 이행청구의 일반적인 준비와 기관별 차이를 설명하는 정보이며, 개별 사건의 지급 승인이나 지급금액을 확정하지 않습니다.
실제 사고요건, 필요서류, 임차권등기·명도·대출상환과 지급시기는 가입상품 약관과 담당기관의 사건별 안내에 따라 달라질 수 있습니다.
최종 검토일: 2026년 7월 31일 · 생활비서 편집팀 2026년 7월 26일 · 생활비서 편집팀
